martedì 30 luglio 2013

Locazioni, via libera al cambio dell'Iva

Il regime Iva scelto al momento della stipula del contratto di locazione è vincolante per tutta la durata del contratto. Tuttavia, i contratti in corso di esecuzione al 26 giugno 2012, data di entrata in vigore del Dl 83/2012, hanno una chance in più. Infatti, per usufruire delle nuove possibilità introdotte proprio con il Dl 83/2012, questi contratti possono essere integrati, senza limiti temporali, per modificare il regime Iva applicato. Il chiarimento arriva con la circolare 22/E/2013, con cui le Entrate intervengono sulle delicate questioni di natura transitoria emerse con l'entrata in vigore delle nuove regole.
Il nuovo regime
Il Dl 83/2012 ha rivisto il regime Iva delle locazioni e cessioni di fabbricati modificando l'articolo 10, comma 1, n. 8), 8-bis) e 8-ter) del Dpr 633/1972.
Per quanto riguarda le locazioni, la regola generale per i fabbricati a uso abitativo (gruppo catastale A, esclusa A/10) è quella dell'esenzione dell'Iva. Vengono tuttavia introdotte due fattispecie nelle quali è prevista la possibilità di optare per il regime di imponibilità Iva:
elocazioni di fabbricati abitativi che sono stati costruiti o ristrutturati dall'impresa che li loca;
rlocazioni di fabbricati abitativi destinati ad "alloggi sociali" (in questo caso il regime di imponibilità Iva passa da obbligatorio a opzionale).
Se il locatore esercita l'opzione, l'aliquota Iva sarà pari al 10 per cento.
Per quanto concerne i fabbricati strumentali (gruppi catastali B, C, D, E e categoria A/10), le modifiche dell'articolo 9 del Dl 83/2012 si sono sostanziate nell'abrogazione delle due ipotesi di imponibilità Iva obbligatoria precedentemente previste. Si tratta delle locazioni effettuate nei confronti di locatari:
- soggetti passivi Iva con diritto alla detrazione pari o inferiore al 25%;
- soggetti che non agiscono nell'esercizio di impresa, arti o professioni.
Tutte le locazioni di fabbricati strumentali sono state pertanto attratte nel regime di esenzione Iva, salvo espressa opzione nel contratto per il regime di imponibilità.
Sia per gli immobili abitativi che strumentali, il locatore deve esercitare l'opzione per l'imponibilità (quando consentita per gli abitativi) nel contratto di locazione e il regime scelto sarà vincolante per tutta la durata del contratto. Il regime Iva dei canoni sarà poi modificabile solo se un terzo subentra al contratto in qualità di locatore (in genere, a seguito della cessione dell'immobile). Nessuna modifica è invece prevista in assenza di modifiche soggettive o in caso di subentro nel contratto da parte di un nuovo locatario.
Il cambio di rotta
Nel caso di contratti in corso di esecuzione alla data del 26 giugno 2012, è tuttavia possibile modificare il regime precedentemente applicato in due circostanze:
eopzione per l'imponibilità Iva per i canoni di locazione dei fabbricati abitativi (locati dalle imprese costruttrici o, nel caso di alloggi sociali, da locatori diversi);
rapplicazione del regime "naturale" di esenzione alle locazioni di fabbricati strumentali, limitatamente ai contratti precedentemente assoggettati obbligatoriamente a Iva (si tratta delle locazioni a soggetti con detrazione inferiore al 25% e delle locazioni a privati).
La modifica del regime avrà efficacia solo per i canoni non ancora fatturati o incassati, senza possibilità di rettificare i canoni precedenti.
In entrambi i casi l'opzione va formalizzata con un atto integrativo al contratto di locazione, che potrà (ma non dovrà necessariamente) essere registrato versando l'imposta di 67 euro. In assenza di registrazione, la circolare non precisa come la nuova opzione dovrà essere comunicata alle Entrate, rinviando a istruzioni successive. Viene tuttavia chiarito che la procedura prevista dalla risoluzione 2/E/2008 (presentazione di una raccomandata con avviso di ricevimento all'ufficio competente) si deve intendere superata. Qualora, nelle more dei chiarimenti delle Entrate, il locatore abbia comunicato il nuovo regime Iva applicato in conformità alla risoluzione 2/E/2008, l'opzione sarà comunque valida, ferma restando la necessità di integrare il contratto.
fonte http://www.ilsole24ore.com

sabato 27 luglio 2013

Locazioni Milano: aumenti dei costi di locazione e delle spese

Intervistato dalla RAI Tgr Lombardia il Presidente di Assoedilizia avv. Achille Colombo Clerici ha contestato i dati sull’ incremento dell’ importo delle locazioni forniti dal Sindacato inquilini che parlano di punte, a Milano, del 145%. Nel decennio 1998 – 2007 l’ incremento medio è stato del 40% nel centro e del 30% nelle zone periferiche e semicentrali.
“Pur riconoscendo l’ esistenza di un problema reale, cioè la difficoltà di una ampia fascia di popolazione di accedere al mercato dell’ affitto – afferma Colombo Clerici – da rilevazioni documentate (basate cioè sui canoni risultanti da contratti regolarmente registrati) relative all’ andamento a Milano dei canoni di mercato della locazione abitativa nel decennio 1998-2007 risulta che, se viene assunto come indicatore il canone dei nuovi contratti di locazione per unità abitative libere, l’ incremento nel periodo in esame è stato mediamente del 30 – 40% in centro città e di meno del 30% nelle periferie: quindi di poco superiore all’ inflazione.
Aumento anche delle spese e degli oneri non repetibili di amministrazione, manutenzione e gestione dell’ immobile, di oltre il 40%. Ma, parallelamente, le spese di amministrazione, manutenzione e gestione dell’ immobile sono cresciute di oltre il 40%.
“Le cifre denunciate dal Sindacato inquilini, conclude Colombo Clerici, che parlano di incremento del 145%, evidentemente assumono parametri differenti e potrebbero probabilmente, se non sono errate, risentire dell’ incidenza di rinnovi di vecchi contratti a canone bloccato (ad esempio equo canone) o di altre fattispecie estranee alla logica di mercato: ma a questo punto diventerebbe difficile fare medie”.
fonte mondocasablog

Registrazione contratti di locazione e versamento dell'imposta di registro

I soggetti che hanno stipulato contratti di locazione di immobili devono effettuare la registrazione entro 30 giorni (60 giorni per i contratti stipulati in uno Stato estero) dalla data del contratto stesso. L'imposta deve essere determinata ed assolta dal contribuente mediante versamento con Mod. F23.
Soggetti obbligati
I soggetti che hanno stipulato contratti aventi per oggetto la locazione di immobili con effetto dal 1° luglio 2013.

Modalità operative
I contratti di locazione devono essere registrati entro 30 giorni (60 giorni per i contratti stipulati in uno Stato estero) dalla data del contratto stesso.
L’imposta si differenzia in base al tipo di immobile ed è pari a:

  • immobili ad uso abitativo: 2 per cento del canone annuo moltiplicato per il numero delle annualità;
  • immobili strumentali: dopo le modifiche introdotte dal decreto legge 4 luglio 2006, n. 223, tutti i contratti di locazione (anche finanziaria e di affitto) aventi per oggetto immobili strumentali per natura, devono essere registrati in termine fisso e per essi è necessario pagare l’imposta di registro nella misura proporzionale dell’1 per cento, indipendentemente dal regime di esenzione o di imponibilità dell’Iva. L’aliquota dell’1 per cento si riferisce, in modo specifico, alle locazioni di immobili strumentali per natura effettuate da locatori che agiscono in qualità di soggetti Iva. Se il locatore non è soggetto all’imposizione dell’Iva, la locazione è comunque assoggettata all’imposta di registro con l’aliquota del 2 per cento prevista in via ordinaria per le locazioni.
  • fondi rustici: i contratti di affitto di fondi rustici, oltre che in via ordinaria, possono essere registrati presentando, entro il mese di febbraio, una denuncia riepilogativa dei contratti posti in essere nel corso dell’anno precedente. In questo caso l’imposta si applica (con l’aliquota dello 0,50 per cento) alle somme dei corrispettivi (moltiplicati per il numero delle annualità) dichiarati nella denuncia e non può essere inferiore alla misura fissa di 67 euro.

Il pagamento dell'imposta di registro, da effettuarsi entro 30 giorni dalla data di stipula dell'atto e, comunque, prima della registrazione, avviene mediante la compilazione del modello F23. Solo nel caso in cui si è tenuti o si preferisce utilizzare le modalità telematiche di registrazione, il pagamento dell'imposta è contestuale alla registrazione del contratto.
La causale da indicare è:

RP - Registrazione di atti pubblici o privati - imposta principale.

I soggetti che intendono avvalersi del regime della cedolare secca esercitano l'opzione in sede di registrazione del contratto, mediante il modello di denuncia per la registrazione telematica del contratto di locazione di beni immobili ad uso abitativo e relative pertinenze e per l'esercizio dell'opzione per la cedolare secca, ove sussistano le condizioni per il suo utilizzo, ovvero mediante il modello per la registrazione degli atti e per gli adempimenti successivi (Mod. 69). L'opzione per la cedolare secca può quindi essere effettuata online utilizzando Siria, il Servizio Internet per la Registrazione dei contratti relativi a Immobili adibiti ad Abitazione, un software semplificato che guida il contribuente passo per passo. Per i contratti già registrati, invece, il locatore indica la scelta per la tassazione secca direttamente nella dichiarazione dei redditi dell'anno successivo (per il primo anno Unico o 730/2012).

Codici tributo
107T - Imposta di registro per contratti di locazione fabbricati - Intero periodo;
108T - Imposta di registro per affitto fondi rustici;
109T - Imposta di registro per atti, contratti verbali e denunce;
110T - Imposta di registro per cessioni (contratti di locazioni e affitti);
112T - Imposta di registro per contratti di locazione fabbricati - Annualità successive;
113T - Imposta di registro per risoluzioni (contratti di locazioni e affitti);
114T - Imposta di registro per proroghe (contratti di locazioni e affitti);
115T - Imposta di registro per contratti di locazione fabbricati - Prima annualità;
116T - Imposta di registro per contratti di locazione finanziaria - Parte variabile del canone.

fonte ipsoa.it

lunedì 15 luglio 2013

Contratti 4+4, conoscere tutto per essere preparati

I contratti affitto 4+4 sono contratti di locazione il cui contratto ha durata superiore ai 4 anni. Il rinnovo di tale contratto, alla scadenza dello stesso, avviene in modo completamente automatico, qualora ovviamente non venga presentata una disdetta dal proprietario o dall’inquilino, per altri 4 anni.

Il vantaggio di stipulare tale contratto per l’inquilino, la cui figura viene identificata anche giuridicamente come conduttore, è che sulla base di tale contratto il proprietario dell’immobile per cui è stato stipulato il contratto d’affitto 4+4 non potrà richiedere, se non espressamente indicato all’interno del contratto al momento della stipula dello stesso, alcun aumento Istat o qualsiasi percentuale di integrazione per eventuali manutenzioni, ordinarie o straordinarie, effettuate all’interno dell’abitazione per la quale è stato stipulato tale contratto. I contratti affitto 4+4 vengono scelti ogni anno anche da moltissimi studenti universitari, sebbene questa non sia la forma di contratto specifica per gli stessi. Infatti la forma contrattuale 4+4 risulta essere molto comoda per gli studenti i corsi di studi universitari non durano meno di quattro anni. Inoltre moltissimi studenti scelgono questo tipo di contratto affittuario perché se desiderano disdire l’affitto possono effettuare quest’operazione senza tanti problemi, perdite di tempo e senza addurre alcuna motivazione durante la disdetta, rendendo così quest’operazione molto più semplice e veloce.

Disdetta dei contratti 4+4
Per quanto riguarda l’operazione di disdetta anticipata nei contratti affitto 4+4 risulta essere leggermente più complicata che nei contratti ordinari. Infatti gli inquilini intestatari del contratto non hanno alcuna possibilità di recedere dallo stesso prima del trascorrere del tempo dei primi 4 anni di locazione, sempre che la disdetta non venga giustificata dalla presenza di gravi motivi che inducono l’inquilino a presentare la stessa. Qualora sussistessero gravi motivi e l’inquilino fosse quindi giustificato a presentare la disdetta, rinunciando quindi all’affitto, la comunicazione deve essere presentata tramite una raccomandata espressa, spedita all’affittuario, entro sei mesi precedenti dalla data scelta in cui l’immobile verrà restituito e sgomberato.
Per evitare eventuali problematiche future, qualora sia necessario abbandonare l’immobile prima della scadenza del contratto d’affito 4+4, sarà necessario inserire una clausola, al momento della stipula del contratto, in cui venga contemplata l’eventuale ipotesi si una successione nel contratto. Indicando con tale clausola potrà essere creata la raccomandata in cui si comunicherà la disdetta, in cui verrà precisato che l’immobile verrà liberato i sei mesi futuri, e il nome della persona che dovrà succedere all’interno dell’immobile. In questo modo la clausola inserita nel momento della stipula del contratto potrà costringere il proprietario a rispettare la clausola di successione “la quale altrimenti non potrebbe avere ne alcun fondamento ne alcun valore giuridico”. In linea generale questa clausola viene utilizzata nei contratti affitto 4+4 stipulati dagli studenti universitari. Infatti per il proprierario dell’immobile un inquilino vale l’altro e se lo studente avrà la necessità di abbandonare l’immobile prima della scadenza del contratto non avrà moltissime difficoltà nel trovare altri studenti interessati ad affittare l’immobile in sua sostituzione poiché gli immobili limitrofi alle zone universitarie sono molto richiesti e, spesso, non semplici da trovare in tempi rapidi.

Obblighi del proprietario
Il proprietario dell’affitto invece risulta essere molto più vincolato dalla legge. Infatti il proprietario dell’immobili per cui vengono stipulati i contratti affitto 4+4 può recedere solo dopo i primi 4 anni d’affitto e solo se sussistono delle condizioni determinate dalla legge.
La legge prevede infatti che:
  • il locatore, ossia il padrone dell’immobile, può chiedere che l’immobile venga liberato dall’inquilino se desidera sfruttare lui stesso, o la sua famiglia per un grado di parentela entro il II grado, l’immobile come abitazione.
  • il locatore desideri che l’immobile venga liberato per poter sfruttare lo stesso a vantaggio di attività sociali, cooperative o assistenziali e, in questa situazione, possa offrire all’inquilino che risiede nell’immobile da liberare, un altro immobile idoneo all’abitazione “ossia che rispetti parametri simili all’immobile che deve essere liberato dall’affittuario”.
  • il locatore chieda all’inquilino di liberare l’immobile perché esso “l’inquilino” possiede un alloggio  idoneo all’abitazione nello stesso comune in cui sta affittando l’immobile oppure nel caso in cui l’inquilino non occupi in modo continuativo l’immobile senza giustificare la mancanza fisica dallo stesso con un motivo chiaro e specifico “ad esempio per esigenze lavorative o personali”.
  • il locatore debba sgombrare l’immobile per poter restaurare totalmente lo stesso, o che lo stabile in cui si trova l’immobile debba essere integralmente ristrutturato, oppure che vi sia l’esigenza di costruire una sopraelevazione e l’immobile affittato con la formula 4+4 si trovi all’ultimo piano. In questi casi l’inquilino in affitto ha diritto di prelazione (ossia deve abbandonare l’immobile durante la ristrutturazione e i lavori ma, al termine degli stessi, avrà diritto ad essere il primo a poter avere la possibilità di prendere nuovamente in affitto l’immobile rispetto ad altri possibili inquilini.
  • Nel caso in cui il proprietario voglia vendere l’immobile e non possieda altri immobili da cedere in affitto all’inquilino oltre a quello in cui esso vive e ha residenza.
Queste regolamentazioni così chiare e precise vengono eseguite dalla legge per tutelare gli affittuari degli immobili nei contratti affitto 4+4 di modo che possano avere una sicurezza maggiore riguardo il loro contratto d’affitto.
Fonte http://blog.mioaffitto.it

venerdì 12 luglio 2013

Locazioni, gli interventi straordinari sono a carico del locatore

Ho dato in locazione un locale nel quale sono necessari lavori di manutenzione straordinaria per l'allaccio della fogna ai servizi igienici; si tratta di non poche spese. Vorrei sapere se il conduttore è tenuto a partecipare alle spese, in considerazione anche del fatto che, tolte queste, l'affitto per quest'anno si ridurrà a un terzo, mentre dovrò pagare le tasse come se lo avessi ricevuto per intero. Damiano da Cuneo
Ove il lettore faccia riferimento a una locazione abitativa disciplinata dagli articoli 1 e seguenti della legge 392/1978 (cosiddetta legge di equo canone) o a un contratto di "patto in deroga" (ex lege 359/1992), non rinnovatosi tacitamente nel nuovo regime della legge 431/1998, nella specie opera tuttora l'articolo 23 della legge 392/1978 (norma abrogata, ma che trova applicazione per le suddette tipologie di contratti di locazione). Si veda, in questo senso, Cassazione, 28 giugno 2010, n. 15398, secondo cui, «in tema di locazioni di immobili ad uso abitativo, la disciplina transitoria di cui all'articolo 14, comma 5, della legge 431/1998 consente l'applicazione delle norme previgenti ai contratti in corso per la loro intera durata e ad ogni effetto».
In tale contesto, l'articolo 23, commi 1 e 2, della legge 392/1978, dispone che «quando si eseguano sull'immobile importanti ed improrogabili opere necessarie per conservare ad esso la sua destinazione o per evitare maggiori danni che ne compromettano l'efficienza in relazione all'uso a cui è adibito, o comunque opere di straordinaria manutenzione di rilevante entità, il locatore può chiedere al conduttore che il canone risultante dall'applicazione degli articoli precedenti venga integrato con un aumento non superiore all'interesse legale sul capitale impiegato nelle opere e nei lavori effettuati, dedotte le indennità e i contributi di ogni natura che il locatore abbia percepito o che successivamente venga a percepire per le opere eseguite. L'aumento decorre dalla data in cui sono state ultimate le opere, se la richiesta è fatta entro trenta giorni dalla data stessa; in caso diverso decorre dal primo giorno del mese successivo al ricevimento della richiesta».
Ove invece, (circostanza più probabile) il lettore faccia riferimento a una locazione abitativa "libera", a norma dell'articolo 2, comma 1, della legge 431/1998 (con durata di anni quattro più quattro) o ad un contratto ad equo canone (o patto in deroga) rinnovatosi tacitamente (e conseguentemente transitato nella legge 431/1998) o ad una locazione "commerciale", a norma degli articoli 27 e seguenti della legge 392/1978 (con durata di anni sei più sei), occorre fare riferimento alle pattuizioni contenute nel contratto di locazione. Fermo restando però che, in assenza di una contraria pattuizione, il locatore non ha diritto ad alcun rimborso per le opere di manutenzione straordinaria. L'articolo 1576 del Codice civile dispone infatti che «il locatore deve eseguire, durante la locazione, tutte le riparazioni necessarie, eccettuate quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore».
Per l'articolo 1575, comma 1, del Codice civile, poi, il locatore deve mantenere la cosa in stato da servire all'uso. Anche per le locazioni abitative cosiddette a canone concordato (articolo 2, comma 3, della legge 431/1998), per quelle transitorie e per studenti universitari (articolo 5 della legge 431/1998), non è previsto alcun rimborso per le spese di manutenzione straordinaria. E infatti, per queste ultime tipologie di contratti di locazione, la materia delle ripartizione delle spese tra locatore e conduttore è disciplinata dalla tabella, allegato G, al decreto del ministero delle Infrastrutture e dei trasporti 30 dicembre 2002.
fonte www.businessvox.it Bernardo Diaz

Ex Ace, Attestato di Prestazione Energetica, le sanzioni previste

Dal 6 giugno 2013 chi deve vendere o affittare casa deve dotarsi dell'ape, attestato di prestazione energetica. la nuova normativa sostituisce l'anteriore dell'ace, ma per chi aveva già un certificato, niente paura, resta in vigore fino alla sua scadenza. Sebbene manchino ancora i decreti attuativi che specifichino tutti i dettagli, le sanzioni sono chiarissime e anche particolarmente salate.

Obbligatorietà
Durante le trattative di compravendita o di locazione, venditori e locatori dovranno rendere disponibile al potenziale acquirente o al nuovo conduttore l’«attestato di prestazione energetica», che ha validità temporale massima di 10 anni, a partire dal suo rilascio.
Nei contratti di vendita o nei nuovi contratti di locazione, dovrà essere inserita apposita clausola con la quale l’acquirente o il conduttore danno atto di aver ricevuto le informazioni e la documentazione, comprensiva dell’attestato.
In caso di promessa di vendita, l’attestato dovrà essere consegnato all’acquirente (o l’acquirente dovrà essere edotto della sua esistenza e conoscerne i parametri) e così in caso di promessa di locazione al conduttore.
Nel caso di annunci immobiliari, in tutti i mezzi di comunicazione commerciali, dovranno essere indicati l’indice di prestazione energetica dell’involucro edilizio e globale dell’edificio o dell’unità immobiliare e la classe energetica corrispondente

Sanzioni
In caso di vendita, (cioè di atto notarile) il proprietario che viola l’obbligo di dotazione dell’attestato di prestazione energetica è punito con una sanzione amministrativa non inferiore a 3.000 euro e non superiore a 18.000 euro.
Per lo meno è scomparsa la sanzione di invalidità dell’atto e l’ape deve essere citato con tutte le indicazioni rilevanti, ma non occorre più che sia allegato all'atto notarile.
In caso di nuovo contratto di locazione, il proprietario che viola l’obbligo di essere dotato dell’attestato di prestazione energetica e di indicarne i dati è punito con una sanzione amministrativa non inferiore a 300 euro e non superiore a 1.800 euro.
In caso di violazione dell’obbligo di riportare i parametri energetici nell’annuncio di offerta di vendita o locazione, «il responsabile dell’annuncio» è punito con una sanzione amministrativa non inferiore a 500 euro e non superiore a 3.000 euro.
Per il costruttore o il proprietario di un nuovo edificio, o di un edifcio sottoposto a lavori di ristrutturazione, la multa va da 3.000 a 18.000 euro.
Il professionista che redige l'attestato in modo incorretto, senza cioè rispettare i criteri stabiliti dalla legge, pagherà una multa tra i 700 e i 4200 euro

Norma anti furbi
Il nuovo certificato di prestazione energetica dovrà contenere anche dei suggerimenti per il miglioramento delle condizioni energetiche dell’immobile. Questa piccola diagnosi energetica dovrebbe anche sgomberare le pratiche poco ortodosse che permettono la redazione dei certificati online senza visionare l’immobile.

Chi ha già l'ace
L’introduzione dell’ape sostituirà del tutto l’ace, che continuerà invece ad avere validità se rilasciato fino al 5 giugno 2013.

fonte idealista news

giovedì 4 luglio 2013

Quando e come registrare un contratto di affitto?

Registrare un contratto di affitto è un obbligo a cui gli interessati, locatore e conduttore, devono provvedere per evitare che il loro rapporto sia considerato come “in nero”. Esso è annoverato infatti come obbligo di legge, e al suo adempimento dovrai procedere entro 30 giorni dalla conclusione del contratto di locazione. L’unica esclusione a tale regola si ha nel caso in cui la stessa locazione abbia una durata inferiore a trenta giorni. In questo articolo ti spiegheremo come procedere alla registrazione del contratto, e quali documenti dovrai necessariamente presentare.

Il costo della registrazione
Registrare un contratto di affitto comporta un costo, essendo un’operazione che impegna i pubblici uffici addetti. Dal momento che l’operazione di registrazione interessa ambo le parti in causa, la spesa relativa sarà equamente suddivisa, al 50%, tra locatore e conduttore, salvo che questi non stipulino patto contrario. Tale spesa è, per gli immobili urbani, pari al 2% del canone annuo moltiplicato per il numero delle annualità totali. Nella eventualità in cui il tuo contratto di locazione avesse durata pluriennale, potrete decidere di versare l’ammontare totale in un’unica soluzione; in questo caso, oltretutto, potreste godere di uno sconto sulla spesa totale, pari alla metà del tasso di interesse legale moltiplicato per le annualità del contratto. Dovrete poi versare l’imposta così calcolata presso qualsiasi riscossore, ufficio postale o banca, ricorrendo al modello F23, prima di procedere alla registrazione del contratto. Una copia della quietanza di pagamento dovrà essere consegnata all’ufficio dell’Agenzia delle Entrate competente entro 30 giorni dalla data del contratto, insieme con la richiesta di registrazione compilata sull’apposito modulo.
Se doveste risolvere il contratto prima del tempo, e aveste nel frattempo versato l’importo per l’intera durata del contratto di locazione, il pagante ha diritto al rimborso delle annualità non godute.

La registrazione telematica
Il legislatore italiano, conscio delle problematiche e delle tempistiche legate alla procedura per registrare il contratto di affitto, è intervenuto con legge 44/2012, riconoscendo agli interessati come te la possibilità di procedere alla registrazione per via telematica. A tal fine, dovrai procurarti i software Iris e Siria, che l’Agenzia delle Entrate mette gratuitamente a disposizione sul proprio sito internet; la procedura non è eccessivamente complessa, ma, data l’estensione dell’obbligo di registrazione telematica ai possessori di 10 o più unità immobiliari, che fino ad ora erano forse abituati alla registrazione cartacea, potrai rivolgerti al tuo commercialista, oppure al CAF di zona. Il drastico calo a 10 unità, che nel regime precedente erano invece 100, è stata anche pensata al fine di sopprimere il problema sociale del contratto sociale. I due software appena richiamati possono però essere utilizzati per registrare i soli contratti di affitto che abbiano riguardo a massimo tre affittuari in unico immobile, e a condizione che i contraenti siano persone fisiche. In caso di registrazione telematica, ti elenchiamo ciò che ti sarà necessario per completare la procedura:
  • Originale e fotocopia del contratto di locazione che deve essere registrato
  • Software Iris, Siria (entrambi sia in locale o via web), Contratti di Locazione o Locazioni Web
La registrazione cartacea
Più complessa diviene la procedura per l’ipotesi di registrazione cartacea, essendo necessaria la presentazione di più documenti. Questa, in realtà, è una scelta cui potresti ricorrere nel caso in cui preferissi avere l’assistenza diretta di un dipendente competente dell’Agenzia delle Entrate: ti consigliamo allora di premunirti dei documenti che ti elencheremo, in modo da evitare di dover tornare una volta ulteriore, con tutto ciò che ne consegue in termini di tempo ed energie perse. Entro 30 giorni dalla data di stipulazione del contratto di affitto (o della sua decorrenza, se precedente), dovrai recarti presso l’ufficio dell’Agenzia delle Entrate competente per registrare il contratto di affitto. La legge elenca precisamente i documenti necessari perché tu possa promuovere correttamente domanda di registrazione del contratto di affitto. Innanzitutto, dovrai compilare due documenti:
  • Il modello 69, che potrai ritirare presso lo stesso ufficio
  • La quietanza di pagamento delle imposte secondo il modello F23 che prima abbiamo richiamato
Al dipendente dell’Agenzia dovrai presentare, insieme a tali modelli opportunamente compilati, anche altri documenti, che dorai procurarti da solo:
  • Il contratto di locazione che deve essere registrato, almeno in duplice copia con firme originali
  • Il numero necessario di marche da bollo del valore di 14,62 euro ciascuno, e precisamente una per ogni quattro pagine composte di cento righi, salvo non si scelga la cedolare secca. Le marche da bollo devono essere applicate a entrambe le copie del contratto che consegnerai all’ufficio dell’Agenzia delle Entrate
A questo punto dovrai calcolare e pagare il 2% del canone annuo, moltiplicato per il numero totale delle annualità, così come ti abbiamo accennato nel primo paragrafo. Della registrazione del contratto di affitto, l’ufficio dell’Agenzia delle Entrate ti rilascerà una ricevuta. A questo punto l’intera procedura è completa, e potrai avere la certezza di essere in regola con il sistema di legge, sia con riguardo agli aspetti pubblicitari, sia a quelli fiscali.
fonte http://blog.mioaffitto.it

lunedì 1 luglio 2013

Agenzia delle Entrate: circolare sul regime Iva per le locazioni e cessioni di fabbricati

Tenendo conto delle modifiche introdotte dal “decreto Crescita” (Dl 83/2012) e dal “decreto Liberalizzazioni” (Dl 1/2012), l'Agenzia delle Entrate fornisce con la circolare n. 22/E del 28 giugno 2013 (clicca qui) importanti chiarimenti sulla disciplina Iva nel settore immobiliare.
L’ art. 9 del decreto-legge 22 giugno 2012, n. 83, convertito dalla legge 7 agosto 2012, n. 134, ha modificato la disciplina Iva delle locazioni e delle cessioni di fabbricati prevista dall’art. 10, primo comma, nn. 8), 8-bis) e 8-ter), del d.P.R. n. 633/1972.
L’intervento normativo ha ampliato le ipotesi in cui le cessioni e le locazioni di immobili – in linea di principio esenti da Iva – sono assoggettabili ad imposta ed ha eliminato le ipotesi di imponibilità obbligatoria per le cessioni e le locazioni di immobili strumentali effettuate nei confronti di cessionari e conduttori privi del diritto a detrazione o con pro-rata di detraibilità pari o inferiore al 25 per cento.
L’art. 57, comma 1, lett. a), del decreto-legge 24 gennaio 2012, n. 1, convertito con modificazioni dalla legge 24 marzo 2012, n. 27, ha introdotto, a partire dal 24 gennaio 2012, una fattispecie di imponibilità ad Iva opzionale in relazione alle locazioni e cessioni di fabbricati di civile abitazione destinati ad “alloggi sociali” (come definiti dal decreto del Ministro delle infrastrutture, di concerto con il Ministro della solidarietà sociale, il Ministro delle politiche per la famiglia ed il Ministro per le politiche giovanili e le attività sportive del 22 aprile 2008) e ha inoltre consentito alle imprese operanti nel settore immobiliare di optare per la contabilizzazione separata relativamente alle cessioni di immobili abitativi esenti da Iva.

Locazioni di fabbricati
Nella circolare n. 22/E/2013 l'Agenzia delle Entrate chiarisce che nel caso di locazione di fabbricati abitativi la regola generale prevede l’esenzione Iva, ma è possibile optare per l’applicazione dell’imposta se il locatore è l’impresa costruttrice o quella di ripristino dell’immobile. Può optare, invece, qualsiasi locatore se gli immobili sono destinati ad “alloggi sociali” (Dl n.1/2012).
Nel caso di immobili strumentali il regime naturale è sempre quello di esenzione ma, a differenza dei fabbricati abitativi, l’opzione per l’applicazione dell’imposta può essere esercitata da qualunque soggetto Iva.
Per i contratti stipulati a partire dalla data di entrata in vigore del Dl n. 83/2012 (26 giugno 2012), il regime Iva prescelto al momento della stipula è vincolante per tutta la sua durata. La stessa regola vale per i contratti relativi agli alloggi sociali, come previsto dal Dl n. 1/2012, entrato in vigore il 24 gennaio 2012.
Se, invece, il contratto era già in corso al momento dell’entrata in vigore del decreto, la nuova disciplina interessa soltanto i canoni di locazione non ancora pagati o non ancora fatturati. In particolare, per i contratti di locazione in corso di esecuzione, è stata ammessa la possibilità di modificare il regime Iva applicato ai canoni di locazione limitatamente ai contratti assoggettati a Iva per obbligo di legge, in base alla previgente disciplina. La soluzione adottata con la circolare per questi contratti è improntata a principi di flessibilità, nell’ottica di far salvi i comportamenti già posti in essere e di consentire l’applicazione delle nuove regole per tutta la durata residua del contratto, ferma restando l’efficacia delle opzioni espresse in base alla precedente normativa.

Cessioni di fabbricati
Tranne alcuni casi in cui è obbligatorio applicare l’imposta, le operazioni sono esenti da Iva sia se i fabbricati sono abitativi sia se sono strumentali. Se i fabbricati sono abitativi, è possibile optare per l’imponibilità in caso di cessione effettuata da imprese costruttrici o di ripristino, ma solo quando sono passati 5 anni dalla fine dei lavori. Se l’immobile è destinato ad “alloggio sociale”, invece, l’opzione può essere esercitata da qualunque soggetto Iva. Quest’ultima regola vale anche per gli immobili strumentali.

Imposta di registro
Le novità normative in materia di compravendite di immobili non hanno toccato l’imposta di registro ed è rimasto inalterato il principio di alternatività Iva/imposta di registro. Imposta fissa, quindi, per registro e ipo-catastali alle cessioni che scontano l’Iva, proporzionale in caso di esenzione.
Per le cessioni di fabbricati strumentali, l’imposta di registro è fissa ed è pari a 168 euro sia per le compravendite che scontano l’Iva sia per quelle esenti. Stessa regola, a prescindere dall’imposta sul valore aggiunto, per le cessioni di beni strumentali che sono soggette alle imposte ipotecaria e catastale nella misura complessiva del 4% (3% e 1%).
La circolare precisa che, qualora la cessione abbia ad oggetto fabbricati a destinazione abitativa, si deve tener conto anche degli importi già corrisposti a titolo di acconto sul prezzo per i quali detta imposta non è stata assolta al momento del pagamento. Pertanto, al momento del rogito dovrà essere applicata l’imposta di registro sul valore del bene immobile, al netto della parte di corrispettivo assoggettata ad imposta sul valore aggiunto.
Tale principio risulta applicabile anche nell’ipotesi in cui, in sede di registrazione del contratto preliminare di compravendita di un immobile abitativo, sia stata corrisposta l’imposta di registro nella misura proporzionale del 3 per cento sugli acconti versati. Anche in tal caso, laddove il saldo sia assoggettato ad Iva, in sede di stipula del contratto definitivo dovrà essere corrisposta l’imposta di registro nella misura del 7 per cento, calcolata sul valore dell’immobile al netto della parte di corrispettivo assoggettata ad Iva. Dall’imposta di registro così determinata dovrà essere scomputata l’imposta già corrisposta in relazione agli acconti.
Gli acconti e il saldo relativi alla cessione dell’immobile possono essere soggetti ad un trattamento fiscale diverso anche nell’ipotesi in cui l’acconto sia stato corrisposto all’impresa costruttrice o di ripristino entro 5 anni dall’ultimazione dei lavori e il rogito sia, invece, stipulato oltre il quinquennio. In tal caso, infatti, in base all’art. 10, primo comma, nn. 8-bis) e 8-ter), del d.P.R n. 633 del 1972, gli acconti eventualmente pagati sono soggetti ad Iva per obbligo di legge, mentre il saldo da versare al rogito è soggetto, in linea di principio, al regime naturale di esenzione salva opzione per l’imponibilità ad Iva esercitata in atto dall’impresa cedente.
In caso di esenzione, in sede di stipula del contratto definitivo, l’imposta proporzionale di registro si applica, per gli immobili abitativi, su una base imponibile considerata al netto dell’acconto già assoggettato ad Iva.
fonte casaeclima.com