venerdì 28 settembre 2012

Locazioni, l'Iva è unica

Un contratto di locazione di immobili che preveda anche la fornitura al locatario di acqua, energia elettrica, copertura assicurativa, servizi condominiali, può configurarsi ai fini Iva come un'unica operazione, avente a oggetto la locazione del bene e seguire, quindi, il regime proprio della prestazione principale, se in tal senso depone l’insieme delle circostanze. Con la conseguenza che se la locazione è esente dall’imposta, lo stesso trattamento si applica ai corrispettivi specificamente addebitati per gli altri servizi forniti.

È quanto emerge dalla sentenza della Corte di giustizia Ue del 27 settembre 2012, causa C-392/11. La questione era stata sollevata in relazione al trattamento Iva applicabile a un contratto di locazione di uffici che prevedeva, quale corrispettivo, tre distinti canoni relativi: all’occupazione dei locali; alla quota parte dei costi di assicurazione dell’immobile; alle prestazioni di servizi che, per contratto, venivano obbligatoriamente fornite dal locatore, e consistenti nella fornitura di acqua e del riscaldamento, nelle riparazioni di strutture e di macchinari dell’immobile (ascensori), nella pulizia delle parti comuni e nel portierato.
Il contratto prevedeva espressamente che, in caso di mancato pagamento delle tre tipologie di canoni, il locatore potesse risolvere il rapporto. È stata quindi sollevata la questione se, in tali circostanze, la normativa comunitaria debba interpretarsi nel senso che la locazione dell’immobile e le prestazioni di servizi collegati costituiscono una prestazione unica, interamente esente dall’Iva, oppure diverse prestazioni indipendenti, da assoggettare al regime Iva proprio di ciascuna di esse.
Nella sentenza, la Corte ricorda anzitutto che nel sistema dell’Iva ciascuna prestazione deve essere normalmente considerata distinta e indipendente. Tuttavia, quando un’operazione comprende più elementi, si pone la questione se debba essere considerata unitariamente oppure costituita da diverse prestazioni distinte e indipendenti.
La Corte, al riguardo, ha già precisato che una prestazione deve essere considerata unica quando due o più elementi che la compongono sono così strettamente collegati da formare, oggettivamente, un’unica prestazione economica indissociabile, la cui scomposizione avrebbe carattere artificiale, nonché nell’ipotesi in cui una o più prestazioni costituiscano la prestazione principale, mentre l’altra o le altre prestazioni hanno carattere accessorio.
In particolare, la prestazione è accessoria quando non costituisce per la clientela un fine a sé stante, bensì il mezzo per fruire al meglio del servizio principale offerto dal prestatore. Nell’effettuare questa analisi, il giudice nazionale deve prendere in considerazione l’insieme delle circostanze. Al fine di fornire elementi utili di valutazione, la corte osserva che, nella fattispecie, il contratto di locazione prevede, oltre all’affitto dei locali, un certo numero di prestazioni di servizi dal locatore, in cambio di specifici canoni, il mancato pagamento dei quali può portare alla risoluzione del contratto.
Per stabilire se si tratta di una prestazione unica, un indizio importante è il contenuto del contratto, che, nella fattispecie, riguarda non solo il diritto di occupare i locali, ma anche le altre prestazioni, designando così una prestazione unica tra il locatore e il locatario. Servizi collegati quali quelli in esame possono oggettivamente costituire una prestazione unica, perché non rappresentano un fine a sé stante per il locatario, ma costituiscono piuttosto il mezzo per fruire, nelle migliori condizioni, della prestazione principale, cioè della locazione dell’immobile.
Il fatto che tali servizi non rientrano necessariamente nella locazione immobiliare non esclude che possano costituire prestazioni ad essa accessorie o indissociabili. L’inclusione dei servizi nel contratto di locazione, inoltre, milita a favore dell’esistenza di una prestazione unica, anche se tale elemento non può essere di per sé determinante: un collegamento artificioso con la prestazione principale, infatti, non sarebbe idoneo a qualificare una operazione unica; nella fattispecie, però, tali sevizi non costituiscono uno scopo a sé stante per il locatario.
fonte http://www.italiaoggi.it/

Scarsi introiti dalla cedolare secca

È tempo di fare un bilancio per lo Stato e vedere quali sono stati gli incassi ed i risultati delle nuove tassazioni introdotte lo scorso anno; alcune non riguardano direttamente il comparto immobiliare, come la cosidetta tassa sul lusso, mentre altre sono centrate su questo, come la cedolare secca; in entrambi i casi comunque i risultati sono stati ben al di sotto delle attese e le aspettative sugli incassi sono andate deluse.
Riassumendo cosa è cambiato con l’introduzione della cedolare secca possiamo dire che vi è stato un considerevole mancato introito, che si aggira intorno ai 4 miliardi di euro, e che i risultati in termini di emersione sono stati quasi nulli, questa imposta ha quindi rappresentato un vantaggio solo per coloro che già pagavano le tasse sulla locazione.
L’intento del Governo di Silvio Berlusconi, che introdusse questa tassa nel 2011, era quello di dare vita ad un’agevolazione delle tasse forfettaria, con un’aliquota minore in confronto alle aliquote Irpef normali, variabile dal ventuno al diciannove per cento, in funzione di un differente tipo di contratto.
Si pensava che la facilitazione introdotta da questa nuova norma avrebbe permesso di recuperare una porzione importante del gettito fiscale che era nascosto al fisco ovvero quello di tutti gli affitti in nero, credendo che i locatori sarebbero stati stimolati a redigere contratti fiscalmente corretti potendo usufruire di uno sconto sulle tasse; dietro questa norma c’è la stessa strategia delle sanatorie ovvero  lo Stato accetta di ottenere incassi minori di quelli attesi sulla carta ma maggiori di quanto poi accada realmente.
Dalla cedolare secca lo Stato ha incassato 675 milioni che sono ben di meno dei 2,7 miliardi attesi, che hanno però comportato la mancata entrata nelle casse dello Stato di circa 2,2 miliardi derivanti dall’Irpef ordinaria, alla quale lo Stato ha rinunciato a favore della cedolare secca.
fonte http://news.immobiliare.it/

confedilizia: l'imu rischia di ammazzare il mercato degli affitti

il mercato delle compravendite crolla -come certificato ieri dai dati diffusi dall'agenzia del territorio- ma anche il mercato degli affitti rischia di soccombere sotto il peso delle tasse. ne è convinto il presidente della confedilizia corrado sfroza fogliani, secondo il quale "l'imu rischia di uccidere gli affitti regolari".
con il passaggio dalla vecchia ici all'imu, i locatari si trovano a dover sostenere un fardello molto più pesante in termini di imposte, con un aumento che in alcuni casi limite -come a venezia- raggiunge il 2000%. per questo sforza propone l'adozione di "misure immediate che facciano riprendere i locatori dallo scoramento e ridiano loro fiducia insieme ad una minima reddditività". in particolare, tra le possibili misure da adottare il ripristino della riduzione forfettaria del 15% dell'affitto e la detrazione dell'imu dall'irpef
fonte http://www.idealista.it

mercoledì 26 settembre 2012

Cedolare secca sugli affitti: come fare la comunicazione al conduttore

Cedolare secca sugli affitti. Come avviene la comunicazione al conduttore/inquilino dell’opzione per il regime alternativo di tassazione sulle locazioni.
Cedolare secca sugli affitti: cos’è
Innanzitutto si ricorda che la cedolare secca sugli affitti è un regime speciale di tassazione delle locazione, introdotta a partire dal 2011, come  un’imposta che sostituisce quelle attualmente dovute sulle locazioni. In sostanza la cedolare secca sugli affitti è l’imposta che sostituisce l’Irpef e le relative addizionali, l’imposta di registro e l’imposta di bollo. Possono optare per il regime della cedolare secca le persone fisiche titolari del diritto di proprietà o del diritto reale di godimento (per esempio, usufrutto) su unità immobiliari abitative locate.
Comunicazione cedolare secca sugli affitti
Il locatore/proprietario che decide di avvalersi del nuovo regime deve darne comunicazione al conduttore/affittuario. La comunicazione dell’opzione da esercitarsi per la cedolare secca va effettuata con raccomandata e deve contenere  precisi elementi come:
- la rinuncia alla facoltà di chiedere, per tutta la durata dell’opzione,
-l’aggiornamento del canone di locazione, anche se è previsto nel contratto,
- la variazione accertata dall’Istat dell’indice nazionale dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati dell’anno precedente.
La comunicazione è obbligatoria e deve essere inviata prima di esercitare l’opzione, altrimenti l’opzione al regime della cedolare secca non è valido.
Comunicazione cedolare secca per contratti in corso al 1.1.2011: scadenza il 1 ottobre 2012
Proprio sulla scadenza della comunicazione da inviarsi al conduttore, è intervenuta l’Agenzia delle entrate che, con la circolare n. 20 dello scorso giugno 2012, ha prorogato  il termine di invio per i contratti di locazione in corso al 1 gennaio 2011, fissandolo al prossimo 1° ottobre 2012.
Modulo cedolare secca
Si evidenzia che la comunicazione  deve assolutamente essere fatta con raccomandata postale, altrimenti si esclude la validità dell’opzione al regime della cedolare secca sugli affitti, visto che anche la raccomandata consegnata a mano è esclusa, secondo quanto dispone sempre l’Agenzia delle Entrate.
Di seguito potete trovare un fac simile di comunicazione della cedolare secca:
- Modulo cedolare secca

Cedolare secca, solo 5 giorni per spedire la raccomandata

Sig. Rossi, le comunico che ho optato per la cedolare secca e che per tutta la durata dell’opzione non aggiornerò il canone”. Con una semplice raccomandata i locatori potranno rendere efficace l’opzione al regime della cedolare secca effettuata in Unico 2012 o nel mod. 730/2012.

I locatori che hanno optato per il regime della cedolare secca in dichiarazione, ma non hanno ancora inviato la raccomandata all’inquilino, possono farlo entro il prossimo 1° ottobre. A stabilirlo la circolare 20/E del 4.6.2012, che in considerazione del regime transitorio del 2011, consente la proroga dell’invio della raccomandata entro il termine di presentazione di Unico 2012.
 
Opzione cedolare in dichiarazione
L’opzione in dichiarazione è prevista per i contratti di locazione:
  • in corso nel 2011, scaduti oppure oggetto di risoluzione volontaria al 7/04/2011;
  • in corso al 7/04/2011, per i quali era già stata eseguita la registrazione o per quelli prorogati per i quali era già stato effettuato il relativo pagamento;
  • non formati per atto pubblico o scrittura privata autenticata, di durata non superiore a 30 giorni complessivi nell’anno;
ed è valida solo per l’annualità che termina nel 2011 e/o per quella successiva, che inizia dal 2011 e termina nel 2012.
Invece, per i contratti registrati dal 7.4.2011 l’opzione va esercitata in sede di registrazione del contratto di locazione utilizzando il mod. SIRIA (in presenza dei presupposti richiesti) o il mod. 69 e, salvo revoca, ha effetto per l’intera durata del contratto di locazione.
Termine di invio della raccomandata
In generale la lettera all’inquilino va inviata:
  • prima della registrazione del contratto, oppure
  • prima del termine di versamento del’imposta di registro per le annualità successive.
Tuttavia per i contratti in corso all’1.1.2011 per i quali l’opzione è esercitata in dichiarazione dei redditi l’Agenzia delle Entrate, con la Circolare 26/E del 1° giugno 2011, aveva stabilito che la comunicazione poteva essere inviata nel termine di versamento del primo acconto dovuto: 6.7.2011 (se l’acconto è dovuto in due rate) o 30.11.2011 (se l’acconto è dovuto in unica rata), ovvero entro il termine di presentazione della dichiarazione dei redditi se non è dovuto acconto.
Successivamente, con la circolare 20/E del 4.6.2012, l’Agenzia ha prorogato ulteriormente il termine di invio, fissandolo al 1° ottobre 2012. È utile precisare che, anche se il locatore può inviare la lettera entro il 1° ottobre, è necessario che per le annualità interessate:
  • non abbia applicato l’aggiornamento del canone. In ogni caso, qualora l’aggiornamento sia stato richiesto e percepito dovrà essere restituito all’inquilino (come indicato nella Circolare n. 26/E/2011);
  • abbia versato l’acconto della cedolare secca. Nel caso in cui non sia stato versato l’acconto 2011 sarà possibile regolarizzare l’omissione tramite il ravvedimento operoso utilizzando i codici tributo “1192” (per gli interessi) e “8913” (per la sanzione).
        
Raccomandata postale
La comunicazione all’inquilino deve assolutamente essere fatta con raccomandata postale, pena l’inammissibilità del regime della cedolare. Nella circolare 26/E del 01.06.2011 l’Agenzia specifica che “è esclusa la validità ai fini in esame della raccomandata consegnata a mano, anche con ricevuta sottoscritta dal conduttore”.
 
Modello di raccomandata
Premesso che non esiste un modello ufficiale di raccomandata, l’importante è che in essa siano precisati i dati del contratto in corso, l’opzione esercitata dal locatore e la rinuncia espressa agli aggiornamenti del canone, compreso quello derivante dalla variazione ISTAT.
Scarica gratuitamente qui il fac-simile di raccomandata.

martedì 25 settembre 2012

Immobili: in 1* sem locazione cresce a velocita' doppia rispetto a vendita

Se il sogno degli italiani e' sempre la casa ora, complice la crisi, l'obiettivo non e' piu' l'acquisto bensi' l'affitto: nel primo semestre 2012 la domanda di immobili in locazione e' cresciuta a un ritmo due volte superiore rispetto a quella degli immobili in vendita e il trend si conferma anche sul fronte dell'offerta.
Queste le prime evidenze emerse dall'analisi del mercato immobiliare residenziale
nel primo semestre 2012, elaborata da Immobiliare.it sulla base delle rilevazioni effettuate sugli oltre 700.000 annunci presenti quotidianamente sul sito. Lo studio rivela che, da gennaio a giugno, il prezzo medio di vendita delle abitazioni nei capoluoghi italiani e' sceso del 2,7%.
"La difficolta' ad ottenere un mutuo ha reso l'iter per l'acquisto di una casa sempre piu' complesso", dichiara Guido Lodigiani, Direttore Corporate e Ufficio Studi di Gruppo Immobiliare.it, "ed e' naturale che gli italiani abbiano dirottato il loro interesse verso soluzioni in affitto, pur perdendo i vantaggi del risparmio forzoso che garantisce l'acquisto di una casa; il calo dei prezzi di vendita degli immobili e' diretta conseguenza di questo fenomeno".
Le rilevazioni sul fronte della domanda di compravendita indicano un trend positivo, interrotto solo nel mese di giugno, che ha portato a una crescita complessiva della domanda del 10%. Un dato positivo, ridimensionato pero' se confrontato con il ritmo di crescita (doppio) della domanda di appartamenti in locazione. Anche sul fronte dell'offerta di case in vendita si registra un incremento deciso (+9%), ma, ancora una volta, inferiore a quello che ha interessato gli affitti (+16%).
Le ragioni del fenomeno non sono da ricercare solo nelle dinamiche dell'economia, ma anche nei cambi normativi che hanno interessato il settore immobiliare. Ô questo il caso dei tanti proprietari di immobili, magari con necessita' di liquidita' e difficolta' di vendita, che hanno preferito concedere in locazione il bene posseduto per evitare di sostenere la nuova tassazione Imu per immobili inutilizzati.
Analizzando le citta' italiane dal punto di vista sia geografico sia di densita' di popolazione, si nota come tutto il territorio nazionale sia contraddistinto da un calo dei prezzi medi di vendita. La maglia nera spetta al Sud e alle isole - con la Sardegna che raggiunge quasi il -7%, seguita da Basilicata e Puglia che si attestano a -4% - anche se al Nord non va meglio, con decrementi che superano il 5%, fatta eccezione per Valle d'Aosta e Trentino Alto Adige dove si segnalano dati positivi. Solo il Centro Italia sembra tenere: qui il livello di decrescita si arresta all'1,1% e l'Abruzzo - unica regione italiana - segna dati positivi in ogni Provincia.
Se si tiene conto delle dimensione delle citta', invece, si registrano significative differenze: nei centri di grandi dimensioni (che superano cioe' i 250 mila abitanti) la contrazione dei prezzi e' stata, in media, piu' rilevante (-3,4%) rispetto a quella evidenziata nelle citta' piu' piccole (-1,5%). Tra i capoluoghi fanalino di coda della classifica e' la citta' di Venezia (-8,0%) seguita da Palermo (-7,5%), mentre Roma e Milano "tengono" registrando rispettivamente -1,0% e -1,9%.
fonte http://borsaitaliana.it

In aumento domande ed offerte di affitto

La crisi economica modifica nella forma ma non nella sostanza i sogni degli italiani: per i nostri connazionali un’abitazione propria continua ad essere uno dei desideri principali ma, prorpio in virtù del difficile momento economico, non  più una casa da comprare ma un immobile da affittare. Questo è uno dei punti salienti dell’analisi di Immobiliare.it sull’andamento del mercato immobiliare nei primi sei mesi del 2012, lo studio mostra come la domanda di case in affitto sia aumentata con un ritmo doppio rispetto a quello delle abitazioni in vendita.

Questi sono i primi dati che emergono dallo studio condotto da Immobiliare.it basandosi sugli oltre settecento mila annunci presenti ogni giorno sul portale; altra importante evidenza è che nei principali capoluoghi del nostro Paese, nei primi sei mesi di quest’anno, mediamente il prezzo di vendita delle case è diminuito del 2,7 per cento.

Prezzi e città

In generale possiamo dire che in tutta Italia, prendendo in considerazione le nostre città sia sul fronte della posizione geografica che su quella della densità abitativa, vi sia una diminuzione dei prezzi medi di cessione degli immobili; la situazione peggiore è nelle regioni meridionali e nelle isole: in Sardegna, ad esempio i prezzi sono scesi quasi del 7 per cento, ed in Puglia e Basilicata la caduta si aggira intorno al 4 per cento.

Se il Sud piange il Nord non ride: le diminuzioni in alcune regioni settentrionali superano il cinque per cento, tranne in Val d’Aosta ed in Trentino dove si rilevano anche dei risultati positivi. Sembra andare meglio nelle zone centrali d’Italia: qui le diminuzioni si fermano all’1,1 per cento, con la piacevole eccezione abruzzese che registra risultati in crescita, caso unico a livello nazionale, in tutte le province.

Analizzando i dati invece alla luce delle dimensioni delle città vediamo delle differenze abbastanza importanti: nei centri abitati con più di duecentocinquanta mila persone, osserviamo che il calo dei costi delle case è stato mediamente più importante, attestandosi intorno al 3,4 per cento, di quanto è accaduto nei posti più piccoli, in questi centri il calo è stato del 1,5 per cento.

Immobiliare.it rileva che le città dove si sono registrate diminuzioni maggiori sono state: Venezia, che segna  un sonoro meno 8 per cento, quindi Palermo meno 7,5 per cento; resistono abbastanza Roma e Milano che segnano meno 1 e meno 1,9 per cento.

Difficoltà e punti forti

L’analisi di Immobiliare.it rileva che le domande di compravendita di immobili segnano un andamento positivo, che ha avuto una sola pausa nel mese di giugno, ma che ha mostrato un incremento totale della domanda del 10%; questo dato di per sé molto positivo subisce un ridimensionamento se posto a confronto con l’aumento, quasi due volte tanto, delle richieste di case in affitto. Analogo andamento si segnala sul lato delle offerte: aumentano le case messe in vendita, che segnano un buon più  9% ma, anche in questo caso il dato perde forza se messo a confronto con quello delle abitazioni proposte in locazione, dato che segna un più 16%.

Come viene sottolineato anche da Guido Lodigiani, Direttore Corporate di Gruppo Immobiliare.it, le notevoli complicazioni per avere un mutuo hanno reso molto più difficile poter comprare una casa e quindi la scelta dei nostri connazionali di muoversi verso l’affitto appare molto comprensibile, questo nonostante la locazione non per permetta il risparmio forzoso che è proprio dell’acquisto degli immobili.

Non sono solo motivazioni di tipo economico a determinare questo effetto sulle compravendite, ma hanno contribuito anche le recenti novità normative del settore immobiliare ad incrementare il quantitativo delle locazioni, fuor di dubbio la nuova imposta municipale propria ha spinto molti proprietari a mettere in affitto gli immobili in loro possesso per non pagare l’Imu su abitazioni non utilizzate.
fonte http://news.immobiliare.it/

lunedì 24 settembre 2012

Locazioni, nessuna formalità per la richiesta di aggiornamento Istat

La richiesta di adeguamento del canone di locazione agli aumenti del costo della vita, registrati annualmente dall’Istat, spetta al locatore, tuttavia essa, non prevedendo l’articolo 32 della legge 392/1978 alcun vincolo di forma può avvenire per facta concludentia. Lo ha stabilito la Corte di cassazione con la sentenza 16068/2012 accogliendo il ricorso di una società immobiliare che chiedeva la corresponsione delle differenze dovute dal ministero dell’economia che occupava l’edificio.
Bocciata, dunque, la ricostruzione della Corte di appello di Milano secondo cui la richiesta dovendo essere formulata in modo chiaro e univoco, specialmente se rivolta a una pubblica amministrazione, non poteva avvenire semplicemente con l’invio di una fattura nella quale era indicato un canone superiore all’ultimo pagato.
All’opposto, per la Suprema corte l’invio di una fattura in cui sia indicato il canone maggiore da pagare “non solo consente al conduttore di comprendere in maniera chiara ed univoca la volontà del locatore di ricevere il maggior canone comprensivo dell’aggiornamento Istat, ma gli permette altresì di desumere previa comparazione con il minor canone precedente pagato la misura della percentuale di aggiornamento applicato”, in modo compiere le dovute verifiche sulla legittimità ed adeguatezza della richiesta.
fonte http://www.diritto24.ilsole24ore.com

Rendite da locazioni: meno "sconto" sulle tasse

Dal 2013 sarà ridotta dal 15 al 5% la deduzione forfettaria

Tra le righe dei diversi provvedimenti emanati dal Governo nei mesi estivi sono presenti tante novità per il pianeta casa, alcune purtroppo negative. Tuttavia in alcuni casi potrebbe essere possibile parare il colpo. Ecco come affrontare le gelide piogge dell’autunno…
Locazioni: la deduzione scende dal 15 al 5% Chi poteva sospettare che nel testo della discussa riforma del lavoro fossero presenti norme fiscali sulla casa? Viceversa il fisco è riuscito a tirare fuori dal cilindro diverse importanti disposizioni, al fine di finanziare i costi della riforma Fornero, destinate ad avere un notevole impatto sulle tasche degli italiani.Tra queste una delle più amare riguarda la tassazione degli immobili affittati. Fino ad oggi il canone annuo percepito (almeno sulla carta) dal proprietario veniva tassato previa una riduzione del 15%. Tale riduzione invece dal 2013 scende al 5% con un impatto fortemente negativo sui cittadini. E il peggio è che il giro di vite va a colpire un settore come quello delle rendite immobiliari, già penalizzato.Tuttavia, se per i proprietari di negozi non c’è nulla da fare, per chi affitta un appartamento uso abitazione esiste comunque la possibilità di salvarsi in calcio d’angolo: si potrebbe infatti ipotizzare, conti alla mano, il passaggio al regime della “cedolare secca”, che permette di tassare il reddito da locazione con l’aliquota fissa del 21%, o addirittura del 19% per gli affitti a canone convenzionale nei comuni ad alta tensione abitativa. Finora, infatti, uno degli elementi a favore della tassazione ordinaria era proprio la riduzione del 15% del reddito imponibile, riduzione non presente con la cedolare secca: ridotta la deduzione al 5%, la cedolare secca potrebbe riguadagnare apprezzamento tra i proprietari.
Contributo servizio sanitario. Deduzione addioNon pago della riduzione operata e nella ricerca di entrate con cui far quadrare i conti del paese, il fisco ha rivolto il suo sguardo vigile sulle assicurazioni veicoli. Nell’importo pagato infatti è presente una componente di modesta entità, il contributo al servizio sanitario nazionale, che gli intestatari delle polizze potevano finora portare in deduzione dal reddito. Dal 2013, però, probabilmente non sarà più così: viene infatti introdotta una franchigia di 40 euro che, nella maggior parte dei casi, sterilizzerà la deduzione. Un piccolo sacrificio per i cittadini che frutterà non poco allo Stato.
Costi auto: meno deduzioni e più tasseMolti operatori del pianeta casa spesso devono avere la partita iva per essere in regola con l’amministrazione finanziaria: amministratori di condominio, professionisti, artigiani e persino pulitori.Per tutti costoro i costi degli autoveicoli rappresentano talvolta una delle voci di spesa dell’attività più importanti. Ad oggi la percentuale di deduzione del costo è pari al 40%: ciò significa che ad esempio su 100 euro di benzina utilizzata per l’attività, 40 potevano essere considerate costo ed essere sottratte dai ricavi su cui si calcolano le tasse. Purtroppo anche questa percentuale è stata considerata non più adeguata… Dal 2013 la deducibilità scenderà dal 40% al 27,5%: tornando all’esempio precedente su 100 euro di benzina solo 27,50 potranno essere portate ad abbattimento dei ricavi conseguiti, con sostanziale innalzamento delle imposte. Ma naturalmente oltre al danno non potevano mancare i disagi: sull’acconto delle imposte che si sono appena pagate quest’anno in sede di Unico bisognava già considerare la nuova percentuale, con aggravio dei calcoli e grande confusione dei contribuenti che, a parere del fisco, dovrebbero aver predisposto due imponibili, uno per il saldo e uno per l’acconto, secondo una tradizione ormai consolidata..
Risparmio energetico al 55% Per addolcire la pillola passiamo alle buone notizie: dopo aver aumentato dal 36 al 50% la detrazione Irpef per i lavori di recupero del patrimonio edilizio fino al 30 giugno 2013, la detrazione per il risparmio energetico torna ad applicarsi nella classica misura del 55%, sempre fino al 30 giugno dell’anno prossimo. Si tratta di un intervento contenuto nel D.L. n. 83/2012 (“decreto crescita”), il quale nelle intenzioni del governo vorrebbe contribuire a rilanciare la domanda nel settore edile e nel suo indotto. Gli interventi agevolati come noto riguardano quattro distinti settori: a) interventi di riqualificazione globale degli edifici; b) interventi sugli involucri degli edifici (tra i quali ad esempio rientra la sostituzione di finestre comprensive di infissi); c) installazione di pannelli solari; d) sostituzione di impianti di climatizzazione invernale. Per saperne di più è possibile consultare come sempre la guida Le agevolazioni fiscali per il risparmio energetico, nella sezione Guide del sito www.agenziaentrate.gov.it.
Ravvedimento operoso, controllate i conteggiIn tempi di scarsa liquidità diventa sempre più importante il “ravvedimento operoso”, strumento con il quale è possibile sanare le “dimenticanze” in campo di versamenti fiscali. Tuttavia, occorre prestare molta attenzione nel calcolo di quanto va versato al fisco, per evitare che tutto vada in fumo. Recentemente infatti la Corte di Cassazione ha stabilito, nella sentenza 14298/2012, che è nullo il ravvedimento operoso Iva se il contribuente versa meno interessi di quelli dovuti in quanto, in questo caso, non opera il principio di buona fede fra amministrazione finanziaria e cittadino, sancito dalla Statuto del contribuente. Nel caso concreto, una società aveva effettuato il ravvedimento operoso per un omesso versamento Iva, ma il fisco aveva negato il beneficio poiché erano stati pagati meno interessi di quelli dovuti. Dopo il primo e il secondo grado di giudizio, la Cassazione ha rigettato il ricorso dell’impresa contribuente, attribuendo valore decisivo anche a una “modesta somma” di pochi euro di interessi non corrisposta. Secondo i giudici ove il contribuente commetta un errore nel calcolare la sanzione o gli interessi il ravvedimento non può dunque ritenersi perfezionato.
fonte http://www.ilmessaggero.it/

venerdì 21 settembre 2012

Nuovo trend: l'affitto con riscatto

Con il proseguo della crisi economica, il minore potere d’acquisto degli italiani e la conseguente difficoltà nell’ottenere mutui, il mercato dell’immobiliare non è rimasto a guardare, anzi ha reagito proponendo formule sempre più adatte alla mutata situazione economica e ai bisogni di compratori e venditori.
L’affitto con riscatto, un tipo di contratto già in uso in molti Paesi europei, si muove in questa direzione offrendo vantaggi sia a chi si trova in difficoltà nel vendere o affittare un immobile, sia a chi deve stipulare un contratto di affitto non potendosi permettere l’acquisto di un’abitazione pur avendo intenzione di compierlo in futuro. La formula è molto semplice e prevede la stipulazione contestuale di due accordi: un contratto di locazione (a un canone superiore a quello di mercato) e un contratto di opzione in cui viene stabilito che l’inquilino, a scadenza e prezzo stabiliti, avrà la facoltà di acquistare la casa. Il prezzo pattuito per il futuro acquisto è pari alla differenza tra il prezzo di listino e l'importo complessivo dei canoni di locazione che l'inquilino avrà già pagato alla scadenza.
In Italia la formula dell’affitto con riscatto sta registrando un aumento dei consensi nell’ultimo periodo: Casa.it (www.casa.it), il portale immobiliare con oltre 700.000 annunci e oltre 4.700.000 di Utenti Unici al mese, ha, infatti registrato rispetto allo scorso anno un incremento medio delle offerte immobiliari di affitto con riscatto pari al +13% e della domanda pari al + 9%.
In particolare, la formula viene attuata principalmente nelle case di nuova costruzione e nel Nord Italia: al primo posto, in termini sia di offerta che di domanda, rispetto all’anno scorso si attesta la Lombardia seguita da Piemonte, Emilia Romagna e Veneto, mentre nel Lazio si rileva un’intensificazione del fenomeno ma principalmente localizzata nella provincia. Le tipologie maggiormente ricercate sono sia appartamenti tradizionali sia immobili di nuova costruzione.
Ma come funziona esattamente questa realtà emergente in termini di costi e vantaggi? L’affitto con riscatto si rivela vantaggioso per chi non dispone di un acconto per l’acquisto immediato dell’immobile e non vuole accendere un mutuo tradizionale oppure desidera rimandare l'accensione in un secondo momento, richiedendo così alla banca un importo inferiore. I vantaggi per affittuari e futuri compratori proseguono anche nel momento in cui decideranno di effettuare l’acquisto, poiché potranno farlo a un prezzo bloccato al momento della stipulazione del contratto. Allo stesso modo, se alla scadenza fissata l'inquilino non intendesse esercitare l'opzione di acquisto, potrà proseguire a pagare il canone fissato nel contratto di locazione oppure dare disdetta (con un preavviso di 6 mesi) e liberare l'immobile.
Non mancano i benefici anche per il locatore: il suo immobile genererà entrate in modo continuativo e con un canone mensile più elevato rispetto a un contratto tradizionale (canone medio nel Nord Italia dell’affitto con riscatto: 600 €; in generale, il canone dell’affitto con riscatto equivale a 1,5 volte l'affitto di mercato pagato per immobili simili). Tale formula, inoltre, offre un’alta probabilità di concludere la vendita poiché l'inquilino avrà tutto l'interesse ad acquistare proprio a causa del prezzo di locazione superiore al canone di mercato.
“E’ interessante notare come, in periodi di crisi, il mercato immobiliare reagisca proponendo nuove soluzioni e formule che non solo permettono al settore di affrontare questa particolare congiuntura economica ma, soprattutto, stimolano i consumatori a continuare ad investire nel mattone non dovendo così rinunciare a una casa di proprietà nonostante le difficoltà finanziarie” commenta Daniele Mancini, Amministratore Delegato di Casa.it. “Le regioni dove registriamo maggiormente l'offerta di soluzioni immobiliari di affitto con riscatto sono concentrate prevalentemente nel Nord Italia; per quanto riguarda il centro, stiamo rilevando l'intensificarsi delle prime offerte di soluzioni immobiliari di affitto con riscatto principalmente nella provincia laziale. Il fenomeno sembra invece non avere ancora preso piede nelle regioni del Sud. Per quanto riguarda l'analisi della domanda, in generale, la tendenza è sempre rivolta a soluzioni tradizionali ed economicamente accessibili”.
Osservatorio Casa.it - rilevazione DB casa.it fonte http://www.infobuild.it/

Affitti - Cedolare secca, Sunia: fallimento annunciato

La Spezia - "Il Governo certifica un fallimento annunciato" dicono i rappresentanti del Sunia in riferimento alla cedolare secca sui redditi da locazione. "Chi sosteneva - proseguono - che l’introduzione della cedolare secca sui redditi da locazione avrebbe magicamente fatto emergere gli affitti in nero ed abbassato gli affitti dovrà ora ricredersi visto che il Governo, di fronte alle entrate reali, ha dovuto rivedere le previsioni di entrata di questa imposta per il 2012 e il mercato degli affitti continua a viaggiare con offerte insostenibili".
"il fallimento della cedolare secca così come è stata impostata e che noi avevamo denunciato per tempo suggerendo una diversa introduzione.
Non si è voluto ascoltarci ed oggi anziché poter parlare dei benefici che tale operazione avrebbe potuto determinare(contenimento degli affitti attraverso il canale concordato,introduzione nel mercato della locazione di alloggi sfitti, riduzione degli sfratti per morosità ecc.) si parla di un buco nelle casse dello Stato per il 2011 di 1579 milioni di euro e per il 2012 di 2243 milioni di euro.
Se ai dati appena citati si aggiungono poi 382 milioni per il 2011 e 385 milioni per il 2012 di imposte di registro (la cedolare secca la incorpora), si capisce a quanto ammonta il “regalo” che il Governo ha riservato ai proprietari più ricchi, visto che questa forma di tassazione favorisce solo loro.
I fiumi di parole spese per sostenere questa cedolare secca e le mirabolanti previsioni, necessarie per convincere tutti della bontà del provvedimento sono miseramente naufragate.
E’una vicenda scandalosa,mentre si è azzerato il Fondo di sostegno alla locazione destinato agli inquilini più disagiati( a La Spezia sono oltre 1000 famiglie che non percepiranno più alcun aiuto economico) e non si stanziano fondi per l’edilizia sociale dal 2008, si confeziona un regalo di queste dimensioni per i proprietari più ricchi senza alcuna contropartita sul fronte del caro affitti e si assiste al completo fallimento della lotta all’evasione fiscale nel mercato delle locazioni.
Un regalo ingiustificato voluto dal Governo Berlusconi-Bossi sul quale è prioritario fare marcia indietro.
Detraibilità dell’affitto dal reddito dell’inquilino, intensificazione dei controlli e tracciabilità dei pagamenti per sconfiggere l’evasione fiscale, selettività delle agevolazioni fiscali per favorire l’abbassamento del livello degli affitti attraverso il rilancio del mercato dei contratti concordati. Queste sono le rivendicazioni del SUNIA nei confronti del Governo che sino ad oggi, sul fronte della casa, ha prodotto solo tagli".
fonte http://genova.ogginotizie.it

La casa si affitta e poi si riscatta

Oggi si chiama rent to buy, ma dietro alla formula in inglese rispunta una prassi antica: l’affitto con opzione di riscatto, quella che negli anni Sessanta aveva consentito a migliaia di inquilini degli alloggi Ina di diventare proprietari immobiliari. La formula prevede la sottoscrizione di un contratto di locazione, in genere non superiore ai quattro anni e a canone un po' superiore a quello di mercato, con l'opzione di acquistare poi l'immobile a un prezzo fissato, scontato di tutto il canone pagato fino a quel momento. Insomma, si sta un po' in affitto, poi quando e se si può si compra.
Oggi il gran rispolvero della vecchia idea di Amintore Fanfani è dettato da una crisi senza pari: «A Milano ci sono in tutto 26mila alloggi invenduti - spiega Mario Breglia (Scenari Immobiliari) - di cui 2.000 di nuova costruzione che diventano 3.800 considerando l'hinterland. Solo il 50 per cento dell'invenduto viene piazzato in un anno, mentre fino a cinque anni fa nulla rimaneva sul mercato. È ovvio che pur di vendere, in tempi magri, si ricorre a tutto».
Sull'altro fronte, quello dell'inquilino, il mutuo è diventato una chimera: le banche hanno chiuso i cassetti e non concedono più del 35 per cento del rapporto rata-reddito: in pratica se la busta paga è di 1.000 euro la banca consentirà di accendere un mutuo massimo di 350 euro. Troppo pochi per chi, magari precario, non ha un capitale iniziale almeno sostanzioso. «Così il rischio credito se lo accolla il costruttore invece che la banca - spiega Domenico de Stefano, presidente del Consiglio notarile di Milano - ma di rischi, attenzione, ne corre anche l’inquilino-acquirente. Se chi vende nel frattempo fallisce, per esempio, o ipoteca l'immobile, l'acquirente rimane senza paracadute. Inoltre il contratto rischia di essere aleatorio perché un’opzione d'acquisto non si può trascrivere nei registri immobiliari. Insomma, tutto funziona se c'è fiducia e onestà reciproca, oltre che un contratto cesellato ad hoc».
I Rent to buy si sperimentano soprattutto nella cintura periferica, a Rozzano, Limbiate, Parabiago e San Giuliano, tra le villette a schiera e i piccoli condomini cresciuti come funghi dove un tempo c’erano i campi. Ma l'offerta lievita anche in città: in zona Certosa o Sempione, per esempio, dove un appartamento di 80mq viene proposto in affitto a riscatto a 1000 euro circa. Per una villetta a schiera con giardino in zona Bisceglie invece si parte da un canone di locazione non inferiore a 1.200 euro mensili: «È la salvezza per imprese che altrimenti rischierebbero di fallire», racconta Andrea Saporetti dell’Ufficio studi di Solo Affitti, e se ben congegnata la formula accontenta tutti.
«Siamo riusciti a vendere quasi un intero condominio a Limbiate - spiega Cristina Mozzanica, dell’Agenzia Immobiliare Abitare in via Lomazzo - ma ora le richieste più numerose arrivano proprio da Milano». E Daniele Mancini, amministratore delegato di Casa.it, portale immobiliare leader, lo vede come un fenomeno in crescita: «Al momento a Milano abbiamo sul sito 200 alloggi in offerta con l'opzione di riscatto - precisa Mancini - Sono il 15 per cento in più rispetto a pochi mesi fa, ma questi sono solo quelli dichiarati. Non escludo che chi vuol vendere a tutti i costi poi passi a proporre la locazione con riscatto in una seconda fase, quando di carte da giocare non ne rimangono più»
fonte http://milano.repubblica.it

roma: locali in affitto a 50 euro, il comune frena con il censimento online degli immobili

l'immenso patrimonio immobiliare del comune di roma sarà presto a portata di un click. sul sito internet del campidoglio sarà pubblicato un elenco completo degli edifici di proprietà dell'amministrazione e delle aziende municipalizzate. a deciderlo è stato il consiglio comunale che ha approvato all'umanità una delibera del capogruppo udc alessandro onorato, per mettere fine a una situazione definita "fuori controllo", con locali dati in affitto per poco più di 50 euro
l'anagrafe degli immobili
dell'elenco faranno parte anche gli immobili venduti negli ultimi cinque anni o per i quali è stata decisa l'acquisizione nei prossimi dieci anni. per ogni edificio saranno inserite informazioni come l'inidrizzo completo (paino compreso), il valore catastale, la superficie in metri quadrati, la destinazione d'uso, il tipo di locatario, il canone mensile d'affitto e le eventuali morosità. saranno inclusi nell'elenco anche gli immobili sequestrati o confiscati alla criminalità organizzata e sotto il controllo del comune.
una situazione fuori controllo
in questo modo si cerca di mettere un freno a una situazione che lo stesso promotore dell'iniziativa definisce "fuori controllo", e che ha in "svendopoli" e "affittopoli" solo due degli esempi più eclatanti. senza parlare dello scandalo della regione che tiene banco in questi giorni. la pubblicazione dell'anagrafe consentirà di sapere come l'amministrazione comunale gestisce il patrimonio immobiliare. magari evitando casi come quelli denunciati, di un bar a piazza santa maria in trastevere dato in affitto per 52 euro al mese, o un locale in via mazzini a 76 euro.
fonte http://www.idealista.it/

giovedì 20 settembre 2012

Quando lo stato è l'inquilino o il padrone di casa In città beni per 30 milioni

Situazioni paradossali: la prefettura e la caserma dei vigili del fuoco sono di proprietà della Provincia. L'immobile di maggiore valore (quasi 9 milioni) dietro la Cadorna: ma è davvero la giusta stima?
Arezzo, 18 settembre 2012 - AAA Immobiliare Repubblica Italiana: vendesi e affittasi. Palazzi di governo, carceri, caserme vecchie e nuove, appartamenti trasformati in sedi di uffici pubblici: ce n’è per tutti i gusti. Così come nelle cifre. Lo stato italiano è uno sprecone generoso che prende con una mano (di rado) ed elargisce con l’altra (più spesso). Tanto per dire, lo sapevate che il simbolo stesso del potere centrale sul territorio, la prefettura che non per niente si chiama Palazzo del Governo, non è di proprietà statale?
Troppo semplice, direte voi. Infatti. Il pregiato edificio di Poggio del Sole, progettato da un grande dell’architettura italiana come Giovanni Michelucci, appartiene alla Provincia, in base a una vecchia legge del 1911. La Repubblica Italiana paga l’affitto, come un qualsiasi inquilino: 112.587 euro l’anno. Nemmeno tanto, visto il valore dell’immobile, di cui peraltro l’Agenzia del Demanio, l’ufficio pubblico cui spetta la gestione del patrimonio statale, fa una stima non troppo elevata: un milione e 614 mila euro, meno di una caserma o di un carcere, come vedremo.
Il caso immobili pubblici esplode proprio dopo una nota ufficiale della prefettura che fa il punto su quello che era stato presentato come un grande scandalo ed era invece una grande bufala. Che succede? Che un sito Internet aretino sbagli clamorosamente nella lettura dei tabulati dell’agenzia del demanio. Trasformando in canoni d’affitto quelle che sono invece le stime sul prezzo degli immobili. Ne esce fuori un carro di Tespi nel quale uno stato che ha pure le mani bucate sarebbe una sorta di gigantesco elargitore di somme iperboliche, addirittura alcune decine di milioni di pigione l’anno. La prefettura è costretta alla rettifica («Notizie fantasiose e destituite di qualsiasi fondamento»), il resto lo fa La Nazione, consultando gli stessi tabulati dell’agenzia del demanio, che si suddividono in due grandi categorie: gli edifici di proprietà pubblica e quelli che invece l’amministrazione statale affitta per uffici.
Bene, cominciamo dai primi, le proprietà, la cui stima complessiva solo in città è di circa una trentina di milioni. Aggiornabile perchè la lista non sembra affatto completa. Stando all’elenco, l’immobile col valore più elevato è quello al 157 di via Garibaldi: 8 milioni e 901 mila euro. E qui è subito giallo. Perchè al 157 c’è (controllare per credere) un modesto palazzo condominiale sul retro della caserma Cadorna, con annesso provveditorato delle opere pubbliche. Che possa valere tanto è improbabile: nemmeno tutta l’area della caserma. C’è un errore, magari un numero civico sbagliato? Vai a capire, nemmeno da Roma sanno rispondere. Il Comune esclude che all’interno della Cadorna ci siano edifici di proprietà statale: è tutto di Palazzo Cavallo. Fatto salvo appunto il condominio.
Il secondo posto nella lista tocca al carcere di San Benedetto appena ristrutturato e in parte riaperto: valore 8 milioni e 370 mila. Quindi la caserma Menci di via Baldaccio, ormai una dependance della Questura: l’agenzia la stima 7 milioni e 939 mila, probabilmente, vista anche la posizione, li vale tutti. Ma è un prezzo d’affezione: chi se la compra una caserma?
Un acquirente, invece, potrebbero trovarlo presto le due sedi della Guardia di Finanza che si appresta a cambiare indirizzo: il tempo di ristrutturare la Caserma Italia, costruita come base della Milizia fascista a fine Ventennio, e le Fiamme Gialle si trasferiranno lì. Lasciando liberi i due palazzi di via della Società Operaia (Comando provinciale) e via Michelangelo (comando compagnia). Il primo è stimato dal demanio un milione e 939 mila euro, il secondo un milione e 364 mila.
Sono entrambi centralissimi e non dovrebbe essere difficile ricollocarli sul mercato o farne la sede di altri uffici pubblici. Con ovvio vantaggio delle amministrazioni che oggi pagano l’affitto ai privati. A proposito di Caserma Italia: non figura nell’elenco dell’agenzia, così come la contigua (e chiusa da anni) Caserma Piave, che il Comune ha venduto alla sovrintendenza. Perchè? Mistero dei ministeri e dei loro uffici periferici. Al pari della giungla degli affitti che ci apprestiamo a raccontare qui sotto.
L'affittopoli degli uffici periferici aretini dello stato dura, è il caso di dirlo, lo spazio di un mattino. Il tempo perchè il sito che aveva sollevato lo scandalo si accorga di aver preso un clamoroso granchio e faccia marcia indietro. Ma il caso resta, sia pure non nelle dimensioni iperboliche con cui era stato presentato, confondendo il prezzo stimato degli immobili con le cifre dei canoni pagati dalla pubblica amministrazione. Perchè comunque lo stato affitta e affitta tanto, magari anche trascurando gli immobili di proprietà. Affitta ad esempio, oltre al caso simbolico della prefettura (112 mila euro l’anno alla Provincia in base a una legge d’antan che risale al 1911), i locali che ospitati gli uffici finanziari di Campo di Marte, a cominciare dall’agenzia delle entrate.
Sono due piani, di proprietà di una nota famiglia aretina, che rendono agli affittuari la bella somma di 300 mila euro l’anno. Niente di clamoroso, sulla base almeno dei valori di mercato: due piani in uno dei condomini del prestigioso falansterio ex Standa, per parecchie centinaia di metri quadrati. Infatti l’agenzia del demanio stima il valore dei due immobili rispettivamente a un milione e 311 mila euro e 3 milioni e 562 mila, per un totale che sfiora i cinque milioni. Che senso ha fare il conto del valore dell’immobile quando si paga l’affitto? Serve, spiegano fonti della prefettura, a fornire il parametro per il calcolo delle spese della pubblica amministrazione, a cominciare dallo stesso affitto: non si può andare oltre una percentuale data (e modesta) della stima complessiva.
Campo di Marte, comunque, non è la sola sede statale per la quale si paghi il canone a un privato. C’è ad esempio il grande appartamento di via Madonna del Prato che ospita la direzione provinciale del Tesoro e la ragioneria territoriale dello stato: anche lì siamo a centinaia di metri quadrati in un palazzo importante in pieno centro (stima dell’agenzia del demanio un milione e 400 mila euro). In questo caso l’affitto resta una cifra imprecisata, ma tutto lascia pensare che sia anche una somma importante, almeno se c’è un rapporto di proporzionalità con Campo di Marte.
Idem dicasi per i due complessi d’ufficio di via Piero della Francesca: uno dà casa all’ex provveditorato agli studi (ora si chiama direzione scolastica provinciale), l’altro ancora uffici finanziari, fra cui la commissione tributaria provinciale. Anche in questo caso l’impressione è che se ne vadano in canone parecchie decine di migliaia di euro. Almeno se corrisponde al vero la stima che degli immobili fa il demanio: oltre un milione e 600 mila.
Ci sono poi le situazioni strane, come quelle in cui lo stato è ospite di se stesso, pardon, degli enti locali. La Provincia, ad esempio, non è soltanto proprietaria del Palazzo del Governo di Poggio del Sole, ma anche della caserma dei vigili del fuoco di via degli Accolti, stimata dall’agenzia un milione e 447 mila euro. Valore relativamente modesto per un complesso di quelle dimensioni, cui si spera che corrisponda un affitto equo. Fra affini, come sono un ente locale e lo stato centrale. C’è infine il palazzo fantasma. Al numero 10 di via Fra’ Guittone. Nell’elenco figura ancora come edificio per cui lo stato paga l’affitto, in realtà corrisponde all’ingresso della vecchia questura, trasferita da anni. Ora c’è l’ufficio viabilità della Provincia, proprietaria del palazzo. Solo una dimenticanza? C’è da augurarselo.
fonte http://www.lanazione.it

mercoledì 19 settembre 2012

Tanti affitti e poche vendite nel settore immobiliare. La Fiaip guarda al futuro

Fiaip Toscana punta sul mercato estero. Sulla costa maremmana non c'è crisi per le case di lusso e nè per gli affitti. Nel Grossetano è stato registrato un netto calo delle compravendite delle medie-abitazioni, ma reggono i mini-appartamenti. La casa oggi non è più per tutti: in Toscana alla compravendita si preferisce sempre più l'affitto. La Fiaip, Federazione italiana agenti immobiliari professionali, affronta gli effetti che la crisi economica in corso ha sul mercato immobiliare. I problemi più sentiti – dice il presidente regionale Luca Vitale, grossetano che opera nel capoluogo maremmano - sono la difficoltà nell'accesso al credito per le famiglie: le banche, oltre a concedere mutui non più al 100%, ma al 70-80% con l'obbligo di un sostanzioso anticipo, compiono indagini sulle garanzie che le famiglie (e le aziende per cui i singoli componenti lavorano) possono dare. Per esempio preferiscono i dipendenti con contratti sicuri, mentre le domande di chi ha contratti atipici spesso non vengono prese nemmeno in considerazione. Questo esclude un'ampia fetta di popolazione dall'acquisto della casa. In più la stangata Imu ha spaventato inutilmente gli acquirenti, con mesi di dibattiti sulle aliquote. Le conseguenze? In molti riscoprono gli affitti, che al contrario delle compravendite mantengono in Toscana un trend stabile, a volte anche positivo. In ogni caso alla riduzione del numero delle compravendite non segue necessariamente un calo dei prezzi, anche se le trattative – che prima si chiudevano in 3-6 mesi, oggi impiegano fino a 1-2 anni. Tengono solo le località di spicco, come Forte dei Marmi. La Fiaip – davanti a una serie di nuove esigenze – ha quindi deciso di organizzarsi e offrire servizi innovativi: tra questi è nato il portale Cercacasa.it che avvicina il consumatore agli agenti immobiliari e mette in rete le agenzie con 100mila appartamenti in vendita. C'è poi l'accordo con Adiconsum che ha dato vita a “Mediaconsum”: a disposizione degli agenti ci sono una modulistica certificata e maggiore tutela per le parti interessate dalla procedura di compravendita. Per quanto riguarda il mercato immobiliare la Fiaip guarda all'estero con una serie di progetti che prendono forma attraverso le fiere e un viaggio a Birmigham a fine settembre per trovare nuovi acquirenti e promuovere il patrimonio immobiliare toscano. Seguendo la stessa strategia è stata studiata anche la rivista Toscana House che è stata indirizzata a tutti gli yacht club e ai golf club internazionali, oltre alle ambasciate e consolati italiani all'estero. Compresi i Paesi emergenti del Sud America così da far conoscere il potenziale della regione e sviluppare allo stesso tempo il turismo. Per quanto riguarda Grosseto – dicono Luca Vitale, anche vicepresidente Fiaip provinciale e Filippo Asta, presidente provinciale - la situazione del mercato immobiliare vede diverse sfaccettature. Sulla costa (da Marina di Grosseto e Castiglione della Pescaia fino a Follonica), per esempio, non c'è crisi per gli oggetti di lusso, tra i 500mila e i 700mila euro: ville affacciate sulla spiaggia, sul lungomare o con particolari caratteristiche come giardino e piscina continuano ad essere acquistate da chi ha disponibilità economica, anche senza accedere al credito delle banche. Anche i mini-appartamenti tra i 150.000 euro e i 180.000 euro reggono, mentre un netto calo è stato registrato nell'acquisto delle abitazioni residenziali perché le giovani coppie non riescono più ad accedere al mutuo e preferiscono quindi l'affitto. Hanno subito invece un calo del 30-35% gli affitti estivi, soprattutto a giugno e luglio, meglio ad agosto. La tendenza all'interno, a partire dal capoluogo maremmano, è differente: il mercato delle prime case è rallentato, mentre chi prima aveva la possibilità di acquistare la seconda casa oggi lo fa con più difficoltà. Per comprare si vende, magari passando dal piccolo appartamento a un'abitazione un po' più grande.
http://www.maremmanews.tv/

Imposta registro locazioni “miste”: come si effettua il calcolo

Imposta registro locazioni miste riguardanti sia immobili soggetti a cedolare secca sia immobili esenti. Come si calcola?
Imposta registro locazioni miste. Come si calcola l’imposta in caso di contratti di locazioni miste, concernente sia immobili assoggettati a cedolare secca sia immobili non assoggettati a cedolare?Registrazione locazione: i diversi regimi di tassazione
Innanzitutto si ricorda che l’imposta di registro è l’imposta prevista sui contratti di locazione, quando questi debbono essere registrati. Dal 2011 si introduce, in merito alla registrazione dei contratti di locazione, il regime alternativo della c.d. “cedolare secca sugli affitti”, ossia un’imposta sostitutiva delle imposte attualmente dovute sulle locazioni. La cedolare secca, in pratica, sostituisce l’Irpef e le relative addizionali, l’imposta di bollo e l’imposta di registro. Il contribuente può anche optare di rimanere nel regime ordinario di tassazione per cui si pagherà, alla registrazione del contratto di locazione, l’imposta di bollo, nonché l’imposta di registro.
Imposta registro locazioni “mista”
Qualora il contribuente/locatore stipuli un contratto misto di locazione, concernente sia immobili assoggettati a cedolare secca sia immobili non assoggettati a cedolare, può emergere il problema di come calcolare l’imposta di registro.
Calcolo imposta registro
Imposta registro locazioni miste. In tal caso, se il contratto di locazione ha ad oggetto unità immobiliari abitative per le quali viene esercitata l’opzione per l’applicazione della cedolare secca e altri immobili per i quali non è esercitata l’opzione medesima, l’imposta di registro deve essere calcolata sui soli canoni di locazione riferiti agli immobili per i quali non è stata esercitata l’opzione al regime della cedolare secca. Se il canone è pattuito unitariamente invece, la parte imputabile agli immobili per i quali non si applica la cedolare secca si determina in proporzione alla rendite dei fabbricati.

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Imposta di registro sui contratti di locazione: come versarla
fonte http://www.investireoggi.it/

Disponibilità a concedere in locazione alloggi agibili da assegnare a famiglie con abitazioni inagibili

L’Amministrazione comunale di Ferrara informa che, a partire da lunedì 17 settembre e fino a lunedì 15 ottobre 2012, i proprietari, le agenzie immobiliari, le associazioni di categoria e le cooperative edilizie potranno dare la propria disponibilità a concedere in locazione alloggi agibili attualmente non occupati, arredati o non arredati, da assegnare a nuclei familiari con abitazioni inagibili che ne facciano domanda. Questo strumento rientra tra le iniziative del Programma Casa predisposto dalla Regione Emilia-Romagna in seguito agli eventi sismici del 20 e/o 29 maggio 2012. Gli alloggi verranno assegnati e ceduti in locazione con un contratto a tre (proprietario, ACER e assegnatario) con applicazione del canone concertato previsto dagli accordi territoriali di cui all’art. 2, comma 3, della Legge 431/1998 compensato con la perdita dei benefici fiscali, per un periodo massimo di 18 mesi e con specifiche garanzie fornite dalla Pubblica Amministrazione, relative al pagamento del canone di locazione (che avverrà da parte della Pubblica Amministrazione), ai danni che eccedono la normale usura arrecati all'alloggio, mediante stipula di una polizza assicurativa che coprirà fino al un massimo di 3500€, ed infine in merito al rilascio dell’immobile alla scadenza del contratto, con la previsione di un’indennità di occupazione pari al canone con una maggiorazione del 20%. Le spese condominiali, le utenze e la tassa per lo smaltimento dei rifiuti saranno in carico al conduttore.
Le disponibilità dei proprietari verranno raccolte da ACER Ferrara, Corso Vittorio Veneto 7, Ferrara, tel. 0532-230323/230337, e-mail agenzia.locazione@acerferrara.it. Gli orari di apertura al pubblico sono i seguenti: lunedì, mercoledì e venerdì dalle 9 alle 12.30 e il martedì dalle 15.30 alle 16.30. Per ulteriori informazioni è possibile consultare l’ordinanza n.25 del 14 agosto 2012 o rivolgersi ad ACER Ferrara.
DOCUMENTAZIONE, MODULISTICA E APPROFONDIMENTI
- "Emergenza sisma - Dopo il terremoto" indirizzo internet http://servizi.comune.fe.it/index.phtml?id=6128
- "Disponibilità a concedere alloggi in affitto" indirizzo internet http://servizi.comune.fe.it/index.phtml?id=6138
fonte http://www.cronacacomune.it

lunedì 17 settembre 2012

E se l’Italia copiasse la Spagna con l’introduzione dello sfratto rapido?

Madrid prova una strada nuova per aiutare il settore immobiliare a uscire dalla grave crisi. Il governo ha proposto una legge in base alla quale un proprietario di casa può denunciare l’inquilino moroso trascorso solo un mese dal mancato pagamento. E l’inquilino ha 10 giorni per pagare il dovuto.
L’inquilino che non paga finisce in tribunale, che in 4-5 mesi autorizza lo sfratto e in altri 2-4 mesi lo fa eseguire. Il premier spagnolo Mariano Rajoy vuole velocizzare le procedure per cercare di immettere sul mercato 3,4 milioni di alloggi sfitti, molti figli della bolla immobiliare scoppiata nel 2010, sperando così di ridare ossigeno a domanda e offerta. Il 17 per cento degli spagnoli (pari a 7,8 milioni di persone), abitativamente parlando, diventerebbero, insomma, più flessibili. Cosa succederebbe se una misura del genere fosse applicata anche in Italia?
Intanto i «flessibili» sarebbero di più: 10,4 milioni di persone (pari al 17,2 per cento) vivono, infatti, in affitto. Però le case che potrebbero entrare sul mercato sono meno: 1,5 milioni (altri 3,5 milioni di alloggi sono a disposizione del proprietario, come, per esempio, le seconde case). Da noi gli sfratti sono più numerosi: 63.846 quelli emessi nel solo 2011 rispetto ai 58.241 in Spagna nello stesso periodo. Quelli eseguiti effettivamente nel 2011 sono circa la metà: 28.641.
Ma attenzione: degli oltre 63 mila sfratti emessi nel 2011, 55.543 sono per morosità. Se si ponesse agli inquilini l’obbligo di pagare entro 10 giorni il proprio debito, e gli si desse come alternativa l’esecuzione rapida dello sfratto (oggi ci vuole un anno), è probabile che emergerebbero i morosi veri da quelli falsi, che avrebbero probabilmente più interesse a pagare tutto e subito piuttosto che proseguire nella procedura. Ma l’effetto maggiore si avrebbe sullo stock delle richieste di esecuzione che giacciono nei tribunali: sono pari a 123.914 e, per lo stesso motivo, potrebbero diminuire. Nulla cambierebbe per quelli che rientrano nel blocco delle esecuzioni deciso per legge: il 31 dicembre sarà con ogni probabilità rinnovata la sospensione degli sfratti per tutte le famiglie che hanno un reddito inferiore ai 27 mila euro l’anno con un over 65 in casa o figli a carico.
fonte http://economia.panorama.it/

«Qui affitti più cari di Milano»

Vimercate - Va bene la crisi generale. Comprensibile che anche la trasferta dell'ospedale in periferia, ormai quasi due anni fa, abbia tolto gente e movimento dalle vie centrali. Ma il ritmo delle chiusure, avvenute e annunciate, dei negozi del centro storico è più che sostenuto, quasi allarmante in termini di impoverimento del tessuto commerciale cittadino. Si parla di otto esercizi che entro la fine dell'anno abbasseranno la saracinesca. Per Seasons, oggettistica e bijoux di piazza Santo Stefano, oggi è l'ultimo giorno di apertura; per la Griffe abbigliamento di via Garibaldi e per Eva borse di via Cavour la chiusura arriverà tra ottobre e dicembre.
Sotto accusa, nelle parole degli stessi commercianti, gli affitti alle stelle, la viabilità difficile e contorta, una strategia di promozione dell'offerta locale insufficiente, con l'associazione di categoria e il Comune giudicati quantomeno latitanti. «Vimercate si sta lentamente spegnendo- dice Moira Morandi, titolare di Seasons, aperto da otto anni- Sono molto amareggiata, perché sono dieci anni della mia vita e del mio lavoro che si stanno per concludere ma una scelta andava fatta». Almeno tre le ragioni tutte locali della sofferenza del commercio.
«Le iniziative di promozione, realizzate con il Comune o tra commercianti, sono troppo spesso megaspot, una tantum, e servono a poco. Ho cercato di movimentare e di organizzare iniziative, ma non ho trovato collaborazione e poi ci sono i costi degli affitti, alle stelle. Mia cognata ha un negozio in via Garibaldi a Milano, grande tre volte il mio e con un affitto minore. Infine, i vimercatesi. C'è tanta diffidenza e poca comprensione della qualità dei prodotti che vengono offerti, e l'età media della gente è sempre più alta».
 In sintonia Eva Valtolina, dell'omonimo negozio di borse, che punta il dito anche contro la viabilità «si è visto che la chiusura così come è stata attuata evidentemente non funziona. E poi non si trovano i gratta e sosta, e intanto i clienti prendono multe. Oppure si perdono nelle vie tra sensi unici, ztl e pedonalizzazioni, con il navigatore in tilt. Ma è possibile? Perché non tornare indietro e provare a cambiare? Credo che al Comune importi poco o nulla del centro storico e di come si stia svuotando. Dieci anni fa, quando ho iniziato, era diverso. Io sposterò la mia attività altrove, ma non in città. Perché rimanere qui?»
 Per Valeria Furbo, titolare della Griffe, "a dire il vero ho sempre faticato a lavorare qui in città, fin dal 2004, quando ho aperto il mio negozio. So di aver proposto un prodotto particolare, ma mi sono scontrata con più elementi sfavorevoli. Da un lato, la chiusura mentale dei vimercatesi nei confronti di chi viene da fuori, e poi gli affitti alti, la difficoltà a trovare uno spirito vero di coesione tra i commercianti stessi e il supporto del Comune che non è mai decollato. Alla fine la soluzione per me è amara ma è una sola, chiudere".
fonte http://www.ilcittadinomb.it/ Anna Prada

Locazione: tutte le novità per i contratti

Con la conversione del decreto sulle semplificazioni fiscali, si è ampliato il campo della registrazione telematica obbligatoria del contratto di locazione. Infatti, tra le novità introdotte dalla L. 26 aprile 2012 n. 44, che ha convertito in legge il summenzionato decreto, vi è l’obbligo per i proprietari di almeno 10 unità immobiliari di registrare telematicamente i contratti di locazione. Nelle 10 unità sono compresi non solo gli immobili affittati, ma anche quelli posseduti e utilizzati direttamente. Quindi l’obbligo riguarda anche il proprietario di 10 unità immobiliari che ne affitta solo una.
Ricordiamo, preliminarmente, che la registrazione dei contratti di locazione o affitto di beni immobili può avvenire:
1) recandosi fisicamente, prima, presso la banca, le poste ecc…. per effettuare il versamento dell’imposta di registro tramite il modello F23 e, poi, presso l’ufficio dell’Agenzia delle Entrate, per presentare il contratto, il modello 69 debitamente compilato e copia del modello F23 attestante l’avvenuto versamento dell’imposta di registro dovuta;
2) per via telematica, dopo essersi registrati ai servizi telematici dell’Agenzia delle Entrate tramite il sistema Entratel o Fisconline, utilizzando i diversi software scaricabili dal sito web dell’Agenzia delle Entrate
3) direttamente on line, utilizzando – a seconda dei casi – le diverse applicazioni “Locazioni web”, “SIRIA web” e “IRIS web”.
Fino all’entrata in vigore della L. 44/2012, erano obbligati ad usare la procedura telematica di registrazione solo i soggetti possessori di almeno 100 unità immobiliari, dall’entrata in vigore di tale norma l’obbligo di utilizzo della procedura telematica di registrazione del contratto di locazione si estende a: – tutti i soggetti in possesso di almeno 10 unità immobiliari; – gli agenti di affari in mediazione iscritti al ruolo (oggi Registro imprese/REA) di cui alla L.n.39/89 e successive modifiche. Per tutti gli altri soggetti, invece, resta la possibilità di scegliere se registrare il contratto di locazione secondo la procedura tradizionale, ovvero se avvalersi della modalità telematica.
I possessori di almeno 10 unità immobiliari possono operare la registrazione telematica, sia direttamente, che avvalendosi di soggetti delegati, in possesso di adeguata capacità tecnica, sia tramite gli intermediari abilitati. Tra i soggetti abilitati, con un recente provvedimento dell’Agenzia delle Entrate (prot. 2012/115039) sono stati inclusi anche gli iscritti all’albo professionale dei periti industriali laureati in possesso della specializzazione in edilizia.
Come confermato dall’Agenzia delle Entrate, l’obbligo di registrare il contratto di locazione grava sempre su entrambe le parti contraenti, il contratto di locazione deve essere registrato esclusivamente attraverso procedure telematiche soltanto nel caso in cui a richiedere la registrazione sia il possessore delle 10 unità immobiliari, mentre l’obbligo di utilizzare la procedura telematica non sussiste (ma il ricorso ad essa è comunque possibile) ove la registrazione venga richiesta dalla controparte, che non sia in possesso di altrettante unità immobiliari.
Far diventare la registrazione telematica un obbligo per piccoli proprietari può diventare però un’enorme complicazione, oltre che tradursi in un aggravio di costi inutili. Molti proprietari sono soliti curare personalmente la registrazione dei propri contratti e non è detto che tutti sono esperti informatici. Per non parlare delle difficoltà delle persone anziane, abituate da decenni alla compilazione del loro contratto e alla registrazione “cartacea” direttamente all’Agenzia. Questi saranno, quindi, costretti a imparare l’uso del computer oppure a rivolgersi al proprio commercialista, o agente di affari in mediazione, o organizzazioni della proprietà edilizia, geometri ed ora anche i periti industriali, con conseguente aggravio di costi, che andranno alle numerose imposte che già gravano sul “bene casa”.
Il Decreto legge 20 giugno 2012, n. 79, recante misure urgenti per garantire la sicurezza dei cittadini e convertito dalla legge 7 agosto 2012, n. 131 (G.U. n. 185 del 9 agosto 2012), contiene alcune novità sull’obbligo di comunicazione dell’avvenuta cessione di immobili all’autorità di pubblica sicurezza entro le 48 ore successive.Viene, infatti, definitivamente abolita la comunicazione alla Questura per i contratti soggetti a registrazione in termine fisso.
La registrazione stessa dei contratti di locazione e dei contratti di comodato di fabbricato o di porzioni di esso assorbe l’obbligo di comunicazione all’autorità locale di pubblica sicurezza, di cui all’art. 12 del D.L. 21/03/1978, n. 59.
L’obbligo di comunicazione all’autorità di pubblica sicurezza viene posto, quindi, in capo all’Agenzia delle Entrate, a cui spetterà, previa individuazione delle informazioni rilevanti ai sensi dell’art. 12 della Legge 191/1978, la trasmissione in via telematica al Ministero dell’interno.
Per i contratti di comodato e per i contratti non soggetti a registrazione in termine fisso, l’obbligo potrà essere assolto anche attraverso l’invio di un modello informatico che verrà approvato entro 90 giorni dalla data del dl.
Tale novità non incide sulle comunicazioni richieste dalla normativa relativa all’immigrazione.
Per una più accurata informazione, riportiamo qui di seguito il testo dell’art. 2 del D.L. 79 convertito nella L. 131 del 7 agosto 2012
Art. 2 – Comunicazione della cessione di fabbricati
1. La registrazione dei contratti di locazione e dei contratti di comodato di fabbricato o di porzioni di esso, soggetti all’obbligo di registrazione in termine fisso, ai sensi del Testo unico delle disposizioni concernenti l’imposta di registro, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131, assorbe l’obbligo di comunicazione di cui all’articolo 12 del decreto-legge 21 marzo 1978, n. 59, convertito, con modificazioni, dalla legge 18 maggio 1978, n. 191.
2. L’Agenzia delle entrate, sulla base di apposite intese con il Ministero dell’interno, individua, nel quadro delle informazioni acquisite per la registrazione nel sistema informativo dei contratti di cui al comma 1, nonche’ dei contratti di trasferimento aventi ad oggetto immobili o comunque diritti immobiliari di cui all’articolo 5, commi 1, lettera d), e 4 del decreto-legge 13 maggio 2011, n. 70, convertito, con modificazioni, dalla legge 12 luglio 2011, n. 106, quelle rilevanti ai fini di cui all’articolo 12 del decreto-legge n. 59 del 1978, convertito, con modificazioni, dalla legge n. 191 del 1978, e le trasmette in via telematica, al Ministero dell’interno.
3. Nel caso in cui venga concesso il godimento del fabbricato o di porzione di esso sulla base di un contratto, anche verbale, non soggetto a registrazione in termine fisso, l’obbligo di comunicazione all’autorita’ locale di pubblica sicurezza, ai sensi dell’articolo 12 del decreto-legge 21 marzo 1978, n. 59, convertito, con modificazioni, dalla legge 18 maggio 1978, n. 191, puo’ essere assolto anche attraverso l’invio di un modello informatico approvato con decreto del Ministero dell’interno, adottato entro novanta giorni dalla data di entrata in vigore del presente decreto, che ne stabilisce altresi’ le modalita’ di trasmissione.
4. Le disposizioni di cui al presente articolo non si applicano per la comunicazione all’autorita’ di pubblica sicurezza, di cui all’articolo 7 del testo unico delle disposizioni concernenti la disciplina dell’immigrazione e norme sulla condizione dello straniero di cui al decreto legislativo 25 luglio 1998, n. 286, per la quale resta fermo quanto ivi previsto. Con il decreto di cui al comma 3 sono definite le modalita’ di trasmissione della predetta comunicazione anche attraverso l’utilizzo di un modello informatico approvato con il medesimo decreto. 5. L’articolo 3, comma 3, primo periodo, del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23, e’ soppresso. Al medesimo articolo 3, comma 6, primo periodo, le parole: «ai commi da 1 a 5» sono sostituite dalle seguenti: «ai commi 1, 2, 4 e 5». 6. Dall’attuazione del presente articolo non devono derivare nuovi o maggiori oneri a carico della finanza pubblica.
fonte http://denaro.it/blog/

venerdì 14 settembre 2012

Cedolare Secca, Entrate: Scelta ancora Possibile Entro 1 Ottobre

L'Agenzia delle Entrate, con la circolare 20 E 2012 ha chiarito che, per chi non ha optato per questa opzione, possono ancora decidere se adottare questo regime con la dichiarazione Unico 2012
PER LA SCELTA sulla cedolare secca arriva la nota di precisazione da parte delle Entrate. Infatti, l'Agenzia ha emesso una nuova circolare, la 20/E del 2012 con la quale dà un'ulteriore possibilità a coloro che non hanno versato acconti di imposta sostitutiva e non hanno spedito la lettera raccomandata all'inquilino di rinuncia agli aggiornamenti del canone, possono riparare quando compilano il modello Unico 2012.
LA QUESTIONE FONDAMENTALE era trovare una soluzione a chi ha registrato un contratto al 7 aprile 2011, quando è entrata in vigore della cedolare. Si doveva effettuare il pagamento degli acconti di cedolare e la compilazione del modello Unico 2012 previo invio di raccomandata al l'inquilino prima del pagamento degli acconti, oppure effettuare un unico adempimento risolutivo in sede di compilazione del modello Unico, a prescindere dal pagamento degli acconti? Quindi la circolare dell'Agenzia delle Entrate spiega che sino alla data di presentazione della dichiarazione annuale si è sempre in tempo per la spedizione della raccomandata.
LA CIRCOLARE 20/E, con una precisazione che ha tutto il sapore del ripensamento, ha infine chiarito che l'unico adempimento determinante è la compilazione della denuncia annuale, preceduta dalla raccomandata. Per effetto di questo chiarimento, dunque, non rilevano né i pagamenti effettuati nel 2011 né la circostanza che in tale annualità sia stata o meno spedita la lettera all'inquilino.
INOLTRE COME DA comunicato dello stesso ente, Eventuali versamenti a titoli di IRPEF già effettuati possono addirittura essere convertiti in versamenti dell’imposta cedolare con una semplice comunicazione all’ufficio locale dell’Agenzia. Il chiarimento riguarda i contratti stipulati e registrati prima del 7 aprile 2012, data dell’entrata in vigore del nuovo regime di tassazione delle locazioni.

con la crisi è boom delle case in condivisione, il 63% degli inquilini sono lavoratori

La crisi fa esplodere la domanda di affitti in condivisione, richieste pressocchè triplicate rispetto all’anno scorso, per un fenomeno che riguarda sempre più da vicino i giovani lavoratori, di sesso femminile alle prese con il caro-vita nelle grandi città italiane.
Secondo l'ultima indagine di idealista.it sugli affitti in condivisione nelle principali città italiane i lavoratori alla ricerca di coinquilini superano gli studenti ed è boom di richieste per questo tipo di affitto (+217%). 360 euro al mese è la media nazionale per una stanza, sebbene i  prezzi siano in calo nelle principali città rispetto ad agosto 2011.
E' a nuova geografia degli stili abitativi dei giovani italiani tratteggiata dai dati dell’ufficio studi idealista.it, che evidenzia per la prima volta da quando questo indice viene rilevato (2007), la prevalenza dei lavoratori sugli studenti.
Questo popolo di conviventi, secondo l’indagine di idealista.it estesa quest’anno a 12 città campione, ha un’età media 28 anni – nella capitare si arriva addirittura a 30 -,  generalmente non fuma, non possiede né ammette animali domestici e propende per aree semi-centrali ben servite o quartieri universitari delle città.
Secondo vincenzo de tommaso, responsabile ufficio studi idealista.it: "mentre nelle città medie il fenomeno rimane in prevalenza studentesco, nelle grandi città, dove i costi abitativiti sono più elevati, la condivisione si va affermando tra i lavoratori alle prese con il contenimento delle uscite mensili e alla ricerca di soluzioni più flessibili per la propria condizione, spesso di precari”.
Il costo della condivisione è considerevolmente più economico dell’affitto di un immobilie tutto per se, inoltre consente di suddividere le spese con gli altri coinquilini, argomenti sufficienti in un contesto come quello attuale, a far volare la domanda di stanze ben oltre l’offerta del portale (5.715 unità) con la consegueza della riduzione dei tempi medi per la ricerca del coinquilino ideale, passato dai 65 giorni di agosto 2011, ai 52 del pari periodo di quest’anno.
Affittare una stanza in italia comporta una spesa media di 360 euro/mese, un po’ meno
(-2,7%) rispetto allo scorso anno, una tendenza ribassista che contagia tutte le grandi città.
milano
si conferma come lo scorso anno la città più cara nonostante una flessione del 2,7%, che fissa il prezzo per la stanza a 425 euro/mese, fino ad un massimo di 750 euro nelle zone più ambite dagli utenti (navigli-bocconi e garibaldi-porta venezia) o per particolari soluzioni deluxe
roma
nella capitale, dove l’offerta di questo genere di soluzioni abitative è cresciuta del 31% nell’ultimo anno, i prezzo medio per una stanza si attesta a 423 euro/mese con un lieve calo dell’1% rispetto ai valori di un anno fa. a roma le ricerche degli utenti effettuate in questi mesi si orientano per lo più nella zona di appio latino, monte sacro e il pigneto, dove la singola costa considerevolmente meno rispetto a un posto letto in centro
nelle altre città
affitti sopra la media nazionale di 360 euro anche per firenze (361 euro/mese), seguita da poli di forte attrazione studentesca come bologna (322 euro/mese) e torino (313 euro/mese). appena sotto i trecento euro, dopo un calo del 5,8% quest’anno – il più marcato tra le 12 città campione -, pisa con i suoi 294 euro al mese precede napoli (288 euro/mese) e perugia (225 euro/mese), all’opposto, la città che ha sperimentato il calo meno evidente (-0,5%). non si adeguano al trend, padova (272 euro/mese), bari (249 euro/mese) e catania (229 euro/mese), mentre palermo, pur avendo registrato il maggior incremento su base annuale (9,4%), rimane la città dove la camera singola costa meno: solo 191 euro al mese.
fonte http://www.idealista.it/

giovedì 13 settembre 2012

Uffici green, quando si affittano più facilmente

Gli inquilini non cercano solo una maggiore efficienza, ma anche prossimità di servizi, paesaggi attraenti, design e cura per le finiture interne.
Da un’analisi del mercato di San Diego, svolta dalla società d’intermediazione immobiliare, CBRE, risulta che gli uffici “green” si affittano più facilmente, e a canoni più alti. Il documento prende in esame gli edifici certificati Leed o con certificazione Energy Star. Al 30 giugno, l’11,7% degli edifici commerciali certificati di San Diego era ancora sfitto, una percentuale minore rispetto al 15,7% degli uffici non certificati. Inoltre, il canone di locazione è in media più elevato, intorno ai 290 dollari annui al metro quadro per gli uffici “green”, rispetto ai 244 degli uffici non “green”. Le conclusioni di CBRE confermano il trend secondo cui gli uffici sostenibili stiano, anno dopo anno, surclassando gli uffici convenzionali.
L’analisi prende in esame gli inquilini della bioedilizia commerciale, i quali, secondo i dati raccolti, non cercano solo una maggiore efficienza energetica, ma anche prossimità di servizi, come palestre o bar, nonché paesaggi attraenti, design e cura per le finiture interne. Da questi risultati Lawrence Kopp, Research Manager per CBRE, deduce che i motivi di questa tendenza verso uffici “green” non siano da ricercare esclusivamente nel vantaggio economico derivante dai più bassi costi di gestione, ma anche e soprattutto nella possibilità di lavorare in ambienti esteticamente più piacevoli e con un più alto livello di comfort.
Kopp ha trascorso gli ultimi due anni a elaborare dati sugli edifici verdi di San Diego e ha scoperto che circa 5 milioni di metri quadrati, poco più di un quarto della superficie della città, sono occupati da uffici green costruiti allo scopo di vendita o locazione. Tale offerta rispecchia la domanda. La superficie netta degli uffici green affittati in percentuale sul totale del mercato è quasi il doppio rispetto alla superficie affittata di edifici non certificati. La nota negativa: lo stesso non si può dire per gli uffici governativi o di proprietà, dove l’efficienza energetica sembra non avere lo stesso appeal che invece dimostra nel mercato delle locazioni.
FONTE http://www.casaeclima.com/

L’appartamento serve a mia figlia: basta questa stringata formula per ritenere valida la disdetta della locazione al primo rinnovo

Contratti di affitto 4+4 o, per dirla diversamente, contratti a canone libero. Le parti pattuiscono il canone di locazione e s’impegnano a mantenere il contratto, salvo inadempimenti, per quattro anni più altri quattro alle medesime condizioni. Se il locatore non s’avvale del così detto regime fiscale della cedolare secca, il canone può essere aumentato nel limite del 75 % della variazione degli indici Istat. Al termine dei primi quattro anni di contratto esso, salvo casi particolari, si rinnova automaticamente. I suddetti casi particolari sono indicati dal primo comma dell’art. 3 legge n. 431/98. Recita la norma:

Alla prima scadenza dei contratti stipulati ai sensi del comma 1 dell'articolo 2 e alla prima scadenza dei contratti stipulati ai sensi del comma 3 del medesimo articolo, il locatore può avvalersi della facoltà di diniego del rinnovo del contratto, dandone comunicazione al conduttore con preavviso di almeno sei mesi, per i seguenti motivi:

a) quando il locatore intenda destinare l'immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio, del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo grado;

b) quando il locatore, persona giuridica, società o ente pubblico o comunque con finalità pubbliche, sociali, mutualistiche, cooperative, assistenziali, culturali o di culto intenda destinare l'immobile all'esercizio delle attività dirette a perseguire le predette finalità ed offra al conduttore altro immobile idoneo e di cui il locatore abbia la piena disponibilità;

c) quando il conduttore abbia la piena disponibilità di un alloggio libero ed idoneo nello stesso comune;

d) quando l'immobile sia compreso in un edificio gravemente danneggiato che debba essere ricostruito o del quale debba essere assicurata la stabilità e la permanenza del conduttore sia di ostacolo al compimento di indispensabili lavori;

e) quando l'immobile si trovi in uno stabile del quale è prevista l'integrale ristrutturazione, ovvero si intenda operare la demolizione o la radicale trasformazione per realizzare nuove costruzioni, ovvero, trattandosi di immobile sito all'ultimo piano, il proprietario intenda eseguire sopraelevazioni a norma di legge e per eseguirle sia indispensabile per ragioni tecniche lo sgombero dell'immobile stesso;

f) quando, senza che si sia verificata alcuna legittima successione nel contratto, il conduttore non occupi continuativamente l'immobile senza giustificato motivo;

g) quando il locatore intenda vendere l'immobile a terzi e non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione. In tal caso al conduttore è riconosciuto il diritto di prelazione, da esercitare con le modalità di cui agli articoli 38 e 39 della legge 27 luglio 1978, n. 392
”.

Al di fuori di questi casi la locazione deve proseguire. In un caso deciso dalla Corte di Cassazione (sent. n. 13199 del 26 luglio 2012), un locatore aveva disdettato il contratto alla prima scadenza specificando, stringatamente, che lo stesso serviva a sua figlia, dato che la donna si sposava. Il fatto fu provato nel corso del processo. La domanda di finita locazione con obbligo di rilascio dell’immobile su accolta in primo grado e confermata in appello. E poi anche in Cassazione. Secondo gli ermellini, infatti, dal complesso degli atti e dei fatti emergenti dal processo era indubbio che il giudice di secondo grado avesse correttamente interpretato il contratto: insomma la disdetta alla prima scadenza ai sensi dell’art. 3 legge n. 431/98 è valida se, sia pur stringatamente, è possibile comprenderne se le ragioni rientrano tra quelle previste dalla legge.
fonte http://www.condominioweb.com Avv. Alessandro Gallucci

Locazioni, opzione lunga

La recente modifica alla disciplina Iva delle prestazioni di locazione di fabbricati, apportata dal decreto sviluppo, in vigore dal 26 giugno, presenta a tutt'oggi diversi problemi di tipo operativo.
L'utilizzo più esteso dell'opzione esercitata nel contratto di locazione di fabbricati, consente oggi di applicare il regime dell'imponibilità al posto di quello di esenzione a un maggiore numero di situazioni, ma allo stesso tempo determina numerosi interrogativi. Per esempio, in questa prima fase, ci si interroga su come e soprattutto quando effettuare l'opzione per i contratti in corso al 26 giugno.
Quanto al come esercitare l'opzione, si ritiene corretto utilizzare le indicazioni della risoluzione del 4 gennaio 2008 n. 2/E, dove si afferma che in caso di subentro in un contratto di locazione di un immobile a seguito di acquisto, l'opzione per l'imponibilità Iva dei relativi canoni può essere esercitata dal locatore mediante l'invio di una raccomandata con avviso di ricevimento all'ufficio dell'agenzia delle Entrate competente.
Più difficile rispondere al quesito su quando effettuare l'opzione, poiché esso sottende un altro interrogativo. Ci si deve chiedere, infatti, se la norma concede al locatore di effettuare l'opzione liberamente, oppure questa deve essere fatta al momento della predisposizione del contratto. In assenza di indicazioni da parte dell'amministrazione finanziaria, si propende per quest'ultima soluzione. È difficile ipotizzare, infatti, che il legislatore abbia pensato all'opzione come a uno strumento per modificare il regime Iva inizialmente scelto. Se così fosse il locatore dovrebbe poter tornare anche indietro, nel senso che dovrebbe avere la possibilità di revocare l'opzione tornando al regime di esenzione e ciò potrebbe determinare un intenso scambio epistolare con gli uffici dell'Agenzia.
È, dunque, ragionevole ritenere che l'opzione per il regime dell'imponibilità, debba essere fatta alla stesura del contratto di locazione. Evidentemente, questo non vale per i contratti in essere al 26 giugno, ma sulla base di questo orientamento non si può che concludere come la scelta di effettuare l'opzione andasse fatta immediatamente all'entrata in vigore del decreto o nei sessanta giorni successivi in virtù di quanto disposto dallo Statuto del contribuente. Entrambi i termini sono comunque scaduti, ma in considerazione delle incertezze legate alla legiferazione d'urgenza (i decreti subiscono quasi sempre modifiche in fase di conversione) e soprattutto alla data in cui il provvedimento è stato convertito in legge e pubblicato in «Gazzetta» (7 e 11 agosto) i 60 giorni potrebbero partire da quest'ultima data.
Altro punto da risolvere riguarda l'individuazione del giorno in cui si producono gli effetti dell'opzione. In coerenza a quanto finora detto dovrebbe essere il 26 giugno: quindi dovrebbero essere emesse fatture integrative di sola Iva per le fatture emesse dopo tale data. Sempre parlando di contratti in corso al 26 giugno si potrebbe presentare l'ipotesi inversa, in cui a un regime di imponibilità obbligatorio la norma ora prevede un regime di esenzione. Si ipotizzi, ad esempio, la locazione di uno studio medico da parte di una società immobiliare. La vecchia formulazione dell'articolo 10, comma 1, n. 8 ter del Dpr 633/1972 imponeva il regime dell'imponibilità Iva, oggi la nuova prevede l'esenzione. Se si volesse mantenere il regime dell'imponibilità andrebbe dunque effettuata l'opzione, mentre per applicare il regime di esenzione non si deve fare alcunché, se non delle note di variazione per le fatture emesse con Iva dopo il 26 giugno. Un'ultima annotazione sulle fatture emesse prima del 26 giugno per tutto l'anno. È una situazione frequente, specie nei rapporti infragruppo. In questo caso essendo intervenuta l'effettuazione, non è possibile procedere alla variazione secondo il nuovo regime.
fonte http://www.ilsole24ore.com

Imu, i vincoli per tipologia

La bozza delle istruzioni richiede sempre la dichiarazione delle case locate. Ciò perché la legge consente ai comuni di deliberare per tali fattispecie una riduzione di aliquota sino allo 0,4 per cento. L'obbligo dichiarativo pare sussistere anche per le ipotesi in cui il comune non si sia avvalso di tale facoltà e non abbia quindi deliberato alcuna aliquota ridotta. La denuncia dovrà essere presentata anche se si tratta di locazioni precedenti al 2012. Non è infine richiesta alcuna indicazione in ordine alla tipologia di locazione (canone concordato o di mercato)
fonte http://www.ilsole24ore.com/

giovedì 6 settembre 2012

Lo Stato paga oltre 1,2 miliardi per l'affitto di immobili, sono oltre 10.600 gli uffici in locazione

Lo Stato paga oltre 1,2 miliardi di euro per l'affitto di immobili. Lo ha detto il direttore dell'agenzia del Demanio, Stefano Scalera, in un'audizione alla Camera. Al 31 agosto scorso - secondo l'agenzia - sono 10.696 gli utilizzi in immobili di proprietà di terzi, con una spesa complessiva pari a 1,215 miliardi (Iva inclusa).
Prezzi in calo: conseguenze sui bilanci pubblici
«I prezzi delle compravendite immobiliari - ha ricordato Scalera- stanno scendendo, sono scesi l'anno scorso e continuano a scendere quest'anno; evidentemente questo si dovrà in qualche modo riverberare sui bilanci pubblici».
Beni in uso governativo per 47 miliardi
Il valore complessivo dei beni pubblici in uso governativo, ha spiegato Scalera, è invece pari a 47 miliardi di euro di cui 30,6 miliardi relativo ai beni del patrimonio dello Stato e 16,4 miliardi ai beni con vincolo storico-artistico, per un totale di circa 20.200 cespiti. «Su tali cespiti insistono alla data del 31 agosto 2012 12.905 utilizzi per una superficie lorda in uso di 62.589.068 mq», ha riferito il direttore dell'agenzia del Demanio.
fonte http://www.ilsole24ore.com

martedì 4 settembre 2012

Inquilino sicuro, l'affitto scende

Milano è letteralmente invasa di cartelli con la scritta "Affittasi". Case in locazione di qualunque tipo metratura e taglio. Un'offerta strabordante. La netta prevalenza è quella del bilocale. Ma non mancano i monolocali. Spesso per questi miniappartamenti, poco più di asfittiche roulotte senza ruote, vengono richieste cifre improponibili: a partire da 650 euro spese escluse. Per i due locali i prezzi possono variare: si marcia tra i 750 e i 900 euro al mese. Ma ci sono gli ottimisti che arrivano a chiederne mille.
Così gli appartamenti restano sfitti. Ma chi ha acquistato una casa per metterla a reddito oggi più che mai si trova nella necessità di trovare un affittuario: le spese incombono, il prezzo del gasolio per il riscaldamento fa lievitare gli oneri condominiali. L'Imu poi ha aggiunto una mazzata pesante al conto economico dei proprietari di immobili, soprattutto dei piccoli proprietari che hanno bisogno di locatari affidabili e non di locatari qualsiasi. Oggi più che mai c'è necessità di gente referenziata, lavoratori dipendenti, dotati di busta paga fissa e in grado di affrontare in modo puntuale il pagamento. Oltre che di una certa certezza sulla durata delle locazioni. Affidabilità e durata però hanno un costo.
Ed ecco che sui prezzi originariamente richiesti si affaccia, per la prima volta dopo molti anni, una certa elasticità di contrattazione che prima non si ammetteva neppure in via ipotetica. In una parola: si ricomincia a parlare di sconto.
Sì perché se oggi il bisogno abitativo resta pressoché una costante, al contrario, l'offerta di immobili sta crescendo. E la legge fondamentale del mercato (a fare il prezzo è chi ha meno bisogno del bene) in questa fase pende decisamente a favore dell'inquilino. Buone notizie per locatari, meno per i locatori.

Camere in affitto e appartamenti low-cost

Monolocali o appartamenti, posizioni prestigiose, prezzo stracciato. Superofferta o truffa? Una studentessa in cerca di casa a Roma stava per cascarci. E forse non è l’unica.E’ andata così: dopo una breve ricerca online, Giovanna si è imbattuta in un paio di annunci molto invitanti. Solo cinquecento euro al mese per due bilocali in centro: via Cunfida a Prati e via Baccina a due passi dai Fori Imperiali. Impossibile pagare così poco, ma perché non contattare l’inserzionista? Le risposte arrivano quasi simultaneamente e sono pressoché identiche.
La persona che risponde per via Cunfida si nasconde dietro il nome di Federica Cirotti, l’altra dietro quello di Kiana Maggiolo. Si presentano come donne sposate, che vivono all’estero e per mostrare l’appartamento devono prenotare un biglietto aereo. Così, per evitare di fare il viaggio a vuoto, chiedono una garanzia.
Le mail sono tutte uguali, frutto di un evidente copia-incolla, scritte in un italiano improbabile. Prima spiegano di aver avuto esperienze negative e di essere venute in Italia a vuoto, poi la domanda chiave: «Come puoi dimostrare che avete i soldi per l’appartamento e che siete una persona seria?» Di seguito, a caratteri cubitali: «Non voglio che mandi i soldi anticipo». Ed ecco il punto chiave della truffa: chiedono di fare un versamento a una persona di fiducia e di inviare loro una copia scannerizzata del bonifico effettuato. Indicano “MoneyGram” come agenzia di trasferimento di denaro e iniziano a fare pressione, sostenendo si tratti di un’operazione più che sicura. Vogliono solo accertarsi che «tu abbia mille euro, cinquecento per la casa più la caparra».
È proprio “MoneyGram”, sul proprio sito, a sconsigliare di fare questa operazione: «Usare la massima cautela quando si riceve un suggerimento da un estraneo di inviare denaro a un amico o un parente come dimostrazione di buona fede. Vi sarà detto che non è possibile riscuotere la somma: non è vero. I truffatori usano spesso identità false». Con la copia del versamento potranno infatti risalire ai dati personali della persona di fiducia destinataria del denaro. E così, con un documento falso, riscuotere l’intera somma.
I consigli della Polizia postale. «Questo si chiama phishing - spiega Carlo Solimene, direttore divisione investigativa servizio Polizia postale e delle comunicazioni - ossia il tentativo di sottrarre dati personali via internet. Le truffe immobiliari si riconoscono per alcune caratteristiche specifiche: location appetibile, superofferta, garanzia di anonimato del truffatore, durata brevissima dell’offerta e diffusione massima dell’annuncio. Si tratta di un tipo di truffa che arriva a centinaia di persone».
Cosa fare in questi casi? Segnalare subito il fatto alla Polizia postale o al commissariato Polizia di stato on line. E per evitare il rischio? «Rivolgersi prima di tutto a siti specializzati che si occupano di intermediazione immobiliare – aggiunge il Dott. Solimene - fare attenzione alle “occasioni” e cercare il prima possibile di trasformare la trattativa da virtuale a reale per avere un rapporto diretto con la persona». Non è escluso, come in questo caso, che le mail arrivino da altri Paesi, considerando il linguaggio sgangherato utilizzato. Internet su questo garantisce il massimo anonimato. L’annuncio dei due appartamenti ora non c’è più, ma di superofferte in postazioni prestigiose è pieno il web.
fonte http://www.ilmessaggero.it/