mercoledì 4 luglio 2012

La successione nel contratto di locazione, ovvero: che cosa succede se il conduttore decede in costanza di contratto?

Tizio e Caia sono sposati e prendono in locazione un’abitazione da Sempronio. Al momento della firma del contratto i coniugi decidono d’intestare il contratto solamente a Tizio. Succede che, per gravi problemi di salute, Tizio deceda. In casi del genere, ahinoi naturali, che cosa accade? In poche parole: posto che il contratto è intestato alla persona deceduta, quali saranno i diritti della vedova? Al riguardo assume fondamentale importanza l’art. 6 della legge n. 392/1978, rubricato successioni nel contratto che recita:

In caso di morte del conduttore, gli succedono nel contratto il coniuge, gli eredi ed i parenti ed affini con lui abitualmente conviventi.

In caso di separazione giudiziale, di scioglimento del matrimonio o di cessazione degli effetti civili dello stesso, nel contratto di locazione succede al conduttore l'altro coniuge, se il diritto di abitare nella casa familiare sia stato attribuito dal giudice a quest'ultimo.

In caso di separazione consensuale o di nullità matrimoniale al conduttore succede l'altro coniuge se tra i due si sia così convenuto.


Sulla norma, che oltre che del decesso, lo si legge chiaramente, si occupa anche dei casi di separazione e divorzio, è intervenuta la Corte costituzionale per adattarla a quelle situazioni di convivenza che il legislatore non aveva contemplato.

Sul finire degli anni ottanta i giudici delle leggi, con sentenza 7 aprile 1988, n. 404, hanno dichiarato l'illegittimità costituzionale del primo comma dell’art. 6, nella parte in cui non prevede tra i successibili nella titolarità del contratto di locazione, in caso di morte del conduttore, il convivente more uxorio. Come dire: tutela anche per le coppie di fatto. Sempre con la stessa sentenza la Corte ha dichiarato l'illegittimità costituzionale del secondo comma del medesimo articolo nella parte in cui non è previsto che il coniuge separato di fatto succeda al conduttore, se tra i due si sia così convenuto. Insomma per separazione non bisogna intendere solamente quella decretata dal Tribunale ma può anche essere considerata quella reale ma non formale. Infine, il riferimento è sempre alla sentenza 7 aprile 1988, n. 404 ed il caso è più particolare, si è sancita l'illegittimità costituzionale del presente articolo, nella parte in cui non prevede la successione nel contratto di locazione al conduttore che abbia cessato la convivenza, a favore del già convivente quando vi sia prole naturale. In pratica con questa valutazione d’incostituzionalità, che quindi ha finito per includere la fattispecie nell’ambito di quelle contemplate dall’articolo 6, si è inteso dare tutela a quelle ipotesi in cui si siano dei figli (il riferimento ai figli naturali dà ancora di più l’idea dell’ampiezza della tutela) tra due persone non sposate.

Una domanda al contrario, infine.

Che cosa accade se a decedere è il locatore?

Secondo la Cassazione, “ la morte di uno dei contraenti produce solo una modificazione soggettiva del rapporto di locazione: e subentrati, dal lato attivo, all'unico locatore i suoi eredi, questi divengono debitori di una prestazione indivisibile quale è quella di far godere la cosa locata” (Cass. n. 1811/1989).. 
fonte http://www.condominioweb.com

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